Mandat de recherche immobilier : les infos importantes

Le mandat de recherche est un contrat entre vous, acheteur potentiel à la recherche d’un bien, et un interlocuteur, qui peut avoir diverses fonctions de professionnel de l’immobilier.

Le professionnel concerné peut être un agent immobilier, un chasseur immobilier ou un notaire. Il doit nécessairement avoir une carte professionnelle de la transaction immobilière. Certaines sociétés de chasse immobilière, dont la recherche d’appartement est l’activité principale, peuvent venir directement à vous, acheteur, pour vous proposer leurs services.

Les agents immobiliers peuvent aussi vous le proposer, lorsque le marché immobilier n’est pas trop tendu.

Le mandat de recherche commence après la signature de l’acte et se termine le jour où vous acquérez un bien. Pendant cette durée, voici les prestations qui vous seront offertes :

• tout d’abord, le travail de recherche de biens correspondant à vos critères. C’est la partie la plus chronophage, si vous vous en étiez chargé vous-même, et souvent source de stress. En plus de la veille et du tri des annonces sur tous les sites de mise en vente, le chasseur d’appartement bénéficie souvent d’un réseau privilégié, qui lui permet d’avoir les annonces avant qu’elles ne soient publiées.

• ensuite, toute la partie d’organisation des visites, ce qui est facilité si le bien n’est pas encore disponible en agence ou sur les principales plateformes.

• enfin, le chasseur d’appartement vous aide à négocier, à jauger du juste prix du bien. Il vous accompagne ensuite dans toutes les étapes menant à l’acte d’achat.

Néanmoins, le mandataire ne peut être tenu responsable si aucun des biens, rentrant dans vos critères, qu’il vous présente ne vous convient. Il a par contre obligation de vous tenir au courant de ses recherches.

Il doit aussi, lorsqu’il vous présente un bien, vous le présenter de manière totalement exhaustive. La rétention d’informations qui auraient pu vous faire refuser la visite est un motif valide pour se retourner contre le chasseur d’appartements.

Le mandat de recherche doit contenir un certain nombre d’informations. Vérifiez bien ces points avant de procéder à sa signature.

Le mandat de recherche doit contenir un certain nombre d’informations. Vérifiez bien ces points avant de procéder à sa signature :

• coordonnées de l’acquéreur et de l’agent. Pour ce dernier, il faut qu’il y ait mention de sa carte grise, de son assurance responsabilité civile, son siret…
• durée du mandat : elle est en général de 3 mois, et reconductible ensuite jusqu’à conclusion de la vente ou jusqu’à résiliation du contrat
• la mention de l’exclusivité ou non du mandat (on reparlera de ce point important un peu plus loin)
• la description du bien recherché : type de bien, lieu, métrage et nombre de pièces, prix…
• la rémunération du mandataire : pourcentage ou montant fixe
• les obligations du mandataire : il s’agit de l’énoncé de l’obligation qu’a l’agent d’informer l’acquéreur, et avec quelle régularité

L’avantage principal est le gain de temps que vous apporte le fait de passer par un professionnel du secteur. Le travail de recherche d’un bien qui correspond à vos critères est en général long et fastidieux. Un professionnel fera cela plus vite que vous, y passera tout son temps, saura mieux où et quoi chercher, et pourra faire appel à son réseau pour avoir accès au bien avant tout le monde.

Il peut aussi avoir un rôle de conseiller durant toute la durée de la procédure d’achat. Il pourra défendre vos intérêts lorsqu’une vente se précise et saura estimer ce que vaut un bien, et donc la qualité de l’offre qui vous est proposée.

Vous pouvez choisir de contracter soit un mandat de recherche simple, soit un mandat de recherche exclusif. Le mandat de recherche simple vous autorise à mener vos recherches en parallèle. Il est en général proposé par les agents immobiliers, et vous permet, si vous le souhaitez, de faire appel à plusieurs mandataires en même temps.

Le mandat exclusif est plus contraignant : seul l’agent que vous avez mandaté peut faire des recherches pour vous. Si vous trouvez un bien par vous-même, ou par vos réseaux, vous devez transmettre le dossier au mandataire, qui poursuivra le travail sur ce dossier pour vous, et la commission que vous lui devez contractuellement reste dûe.

Ce type de mandat est en général proposé par les chasseurs d’appartement. Il vous garantit que l’agent traitera votre dossier plus rapidement, car il aura beaucoup moins de dossiers et de tâches à traiter qu’un agent immobilier. Il s’agit donc d’un service plus lourd mais également plus efficace.

Il est interdit pour un agent de cumuler mandat de recherche et mandat de vente. En effet, le mandat de vente crée un lien entre un vendeur et un agent, et mandat de recherche crée un lien entre un acquéreur et un agent. Si l’agent cumule les deux, il est à la fois juge et partie, c’est interdit par la jurisprudence. La commission de l’agent pour le mandat de recherche annule donc celle du mandat de vente.

A noter que les frais dûs pour le mandat de recherche ne sont pas considérés comme faisant partie du prix de vente, et sont donc exclus du calcul des frais de notaire.

Comme on l’a vu, la prestation du mandataire est récompensée par une commission, une fois la vente conclue. Si vous signez un mandat de vente exclusif, vous devez cette commission même si vous trouvez le bien par un autre biais.

D’autre part, il est dans l’intérêt des deux parties de trouver un bien rapidement. Le mandataire attendra donc de vous de la transparence dans vos critères de recherche, de la réactivité et de la disponibilité.

Au-delà de toutes ces considérations, le mandat de recherche est aussi très intéressant car il est facilement résiliable. En effet la loi vous garantit des conditions d’annulation simples et rapides.

Pour avoir une portée légale, la résiliation de mandat de vente simple s'effectue par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette modalité permet de garder une trace de la notification par le propriétaire qui souhaite terminer son contrat.

On l’a vu précédemment, un mandat de recherche est associé à une durée précisée dans le contrat au moment de la signature. Relativement courte, celle-ci n’excède généralement pas trois mois. A l’issue de cette période vous pouvez résilier le mandat de vente simple lorsque vous le souhaitez.

Dans le cas contraire, ce dernier est renouvelé par "reconduction tacite", la période de renouvellement doit être mentionnée dans le contrat signé entre le propriétaire et l'agent immobilier.

Que vous soyez dans la durée initiale de trois mois ou dans une période de renouvellement, la résiliation doit être effectuée avec un préavis de 15 jours avant l'échéance du mandat de vente simple.