Calcul du taux d'endettement : simulation et formules

Le calcul du taux d’endettement est simple : les mensualités de vos différents crédits en cours (assurances incluses) ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus nets avant impôt. En clair, prenez ces mensualités et divisez-les par le montant de votre salaire. Si le résultat est supérieur à 0,35, nous pourrions rencontrer des difficultés. S’il est inférieur, vous avez notre feu vert !

Mais s’il est à l’orange ? Qu’on se rassure tout de suite, les choses sont bien faites ! Le HCSF a toujours offert aux banques une marge dérogatoire. Ainsi, 20 % de leurs dossiers peuvent s’affranchir d’un taux d’endettement à 35 %. Attention, tout de même, 70 % de ces dérogations doivent être consacrées aux financements de résidences principales.

Vous vous en doutez, plusieurs critères sont à prendre en compte pour faire la simulation de votre taux d’endettement. Voici la liste.

• Votre salaire : Si vous êtes salarié, le calcul dépend de votre ancienneté. Vous êtes dans votre entreprise depuis moins d’une année civile ? Reprenez le montant brut annuel indiqué sur votre contrat de travail, divisez-le par 12 pour connaître votre salaire mensuel, puis retranchez 25 % (si vous êtes cadre) ou 22 % (si vous ne l’êtes pas) pour passer du brut au net. Vous êtes dans votre entreprise depuis plus d’une année civile ? Reprenez le montant de votre cumul net imposable inscrit sur votre bulletin de salaire de décembre dernier. Si vous ne percevez pas de prime ou très peu, divisez-le simplement par 12. Si vous en percevez régulièrement, revenez à la première méthode !

• Vos primes (si vous avez au moins 3 ans d’ancienneté): Moyennez-les sur les 36 derniers mois et ajoutez ce résultat à votre salaire. Attention, nous parlons ici des primes récurrentes, pas d’une éventuelle prime Macron que vous n’auriez perçu qu’une fois !

• Les revenus que vous percevez en tant qu’entrepreneur : Moyennez vos bénéfices (et vos éventuels dividendes) sur les 36 derniers mois. Attention, si votre entreprise justifie de moins de trois ans d’existence, vous serez difficilement éligible à un crédit immobilier. Les banques se montrent attentives à la bonne santé financière de votre activité. Le mieux reste donc toujours de nous consulter avant de vous lancer.

• Vos revenus fonciers : Si vous avez la chance d’en percevoir ou s’ils concernent un projet d’investissement locatif, les banques ne retiennent que 70 % de leur montant (afin de considérer vos taxes foncières, vos charges de copropriété et vos éventuelles vacances locatives). À noter que pour des loyers prévisionnels, il vous faudra requérir des estimations auprès de deux agences immobilières et ne retenir que la plus basse des deux. Ça pique, mais c’est comme ça !

• Vos crédits en cours : Il faut tenir compte des mensualités si vous n’avez pas vocation à les solder avant d’initier votre opération. Vous devrez aussi considérer votre mensualité de crédit immobilier à venir. Ne l’oubliez pas !

• Votre loyer actuel

• D’éventuels loyers résiduels : Une place de parking ou le loyer de votre appartement, si vous en êtes locataire et que nous ne finançons pas votre nouvelle résidence principale. En revanche, pas de facture énergétique ou d’assurance habitation dont vous devriez tenir compte. À ce sujet, vous serez tranquille !

• Une pension alimentaire à verser : Elle est comptabilisée dans vos charges.

Malgré des calculs précis et révisés, votre endettement demeure toujours un peu haut ? Pas de panique, plusieurs leviers devraient pouvoir vous aider à le réduire.

• Allonger la durée de votre emprunt peut être la bonne solution si vous visiez un crédit d’une durée inférieure à 25 ans. La bonne nouvelle, c’est que la plupart des prêts immobiliers sont modulables. Ainsi, dès que vous serez en capacité de rembourser un peu plus, vous pourrez choisir d’allonger la durée de votre prêt afin d’en réduire la durée (et le coût des intérêts) !
• Augmenter votre apport vous permettra d’emprunter moins et donc de réduire votre endettement. Il y a parfois des pistes auxquelles on ne songe pas immédiatement, telles que l’épargne salariale (qui peut le plus souvent se débloquer en cas d’achat d’une résidence principale) ou les donations familiales (qui bénéficient le plus souvent d’importantes exonérations d’impôt). À ce sujet, nous serions heureux de vous conseiller.

• Faire racheter vos crédits en cours, si vous en avez, vous permettra peut-être d’augmenter leur durée et donc de réduire les mensualités. Il s’agit d’un excellent moyen de se désendetter. Cependant, vous devrez bien noter qu’accroître la durée de vos remboursements fera mécaniquement monter le coût de vos intérêts. Comptez sur nous pour vous aider à faire le calcul !

Prenons l'exemple d'un foyer qui possède des revenus s’élevant à 4000 € par mois. Sur ces 4000 €, 3500 € sont issus du salaire net mensuel et 500 € de revenus fonciers.

Ce foyer a un projet de prêt avec des mensualités de 1200 € par mois. À cela s’ajoutent 300 € de charges mensuelles (voiture, téléphone etc).

Le calcul du taux d'endettement se fait comme suit : (300 + 1200) / (3500 + 500) = 1500 / 4000 = 0,375. On multiplie ce résultat par 100 et on arrive à un taux d'endettement de 37,5 %. Ce qui est au-dessus du taux d'endettement maximal de 35 %.

Afin de ne pas être en situation de surendettement et de pouvoir emprunter, le foyer doit réduire son taux d'endettement. Cela peut passer par des mensualités moins élevées. Si le montant des mensualités descend à 1100 € par mois alors le taux d'endettement descend à 35 % pile. Mais cela peut aussi se compenser par une baisse des charges fixes.

Vous maîtrisez la notion d’endettement sur le bout des doigts et votre projet rentre parfaitement dans les clous ? Voilà une excellente nouvelle ! Cependant et dans le cadre de son étude du risque, votre futur banquier devra considérer deux autres points : votre reste à vivre et la marge hypothécaire de votre opération. Éclairons-les afin qu’aucun dernier obstacle ne se dresse sur votre route.

Le reste à vivre est la somme dont vous disposez chaque mois pour faire vivre votre foyer, après perception de vos revenus et déduction de vos charges (primes d'assurance voiture et habitation, abonnements divers...). Bonne nouvelle, le HCSF ne fixe pas son montant et permet ainsi à chaque banque de le déterminer. En moyenne, il vous faudra donc considérer que 700 euros par adultes et 400 euros par enfant environ sont attendus pour vous rendre éligible à l’emprunt.

La marge hypothécaire correspond à la différence entre le prix du bien que la banque finance et la somme qu’elle vous prête pour le financer. L’objectif pour la banque est, au minimum, que cette marge ne soit pas négative (en clair, le banquier vous prêtera rarement plus que la valeur du bien, ce que vous auriez pu souhaiter pour vous acquitter de vos frais de notaire). Ainsi, si la banque doit un jour faire jouer la garantie prise sur votre acquisition, elle doit éviter de perdre de l’argent dans le cadre de cette opération.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.