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Reste à vivre : emprunter malgré un taux d'endettement élevé
Découvrez quel est votre reste à vivre.
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Vous vous lancez dans l’aventure d’un achat immobilier mais malheureusement votre taux d’endettement est trop élevé. Bonne nouvelle, cela ne signifie pas que vous devez renoncer à votre rêve de devenir propriétaire. Le calcul de votre capacité d'emprunt prend en compte plusieurs critères, notamment votre reste à vivre minimum. Pretto vous explique les subtilités de cet indicateur, qui pourrait peut-être jouer en votre faveur ou nécessiter des ajustements pour votre projet.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Le reste à vivre est un indicateur simple qui reflète votre niveau de vie ou celui de votre ménage. En clair, c'est l'argent qui reste dans votre poche après avoir réglé toutes vos dépenses, exprimé en euros.
Reste à vivre : un indicateur clé de votre projet immo
Quel est le reste à vivre minimum exigé en 2024 ?
Chaque banque fixe ce seuil de manière autonome. Dans certains cas, il peut même prendre en considération le coût de la vie dans la région où vous envisagez d'acheter.
Bien qu'il n'y ait pas de montant minimum officiel pour le reste à vivre, une moyenne est établie. Pour une personne seule, le reste à vivre demandé varie généralement entre 700 et 1 000 € Pour un couple, le reste à vivre requis varie entre 1 200 € et 1 500 €
Lorsqu'il y a un enfant au sein du ménage, on estime généralement que le reste à vivre devrait tourner entre 300 € et 500 € par enfant à charge. Pour les familles avec enfant, voici les montants indicatifs :
Famille monoparentale : entre 1 000 et 1 500 €
Un couple avec un enfant : entre 1 500 et 2 000 €
Un couple avec deux enfants : 1 800 et 2 500 €
Pour aller plus loin : Comment vos enfants sont-ils intégrés dans votre crédit immobilier ?La formule de calcul du reste à vivre minimum
Comment calculer efficacement votre reste à vivre minimum :
Cas 1 :
Un couple gagne 3 000 € par mois. Ils ont un enfant à charge et 900 € de charges récurrentes (800 € de futures mensualités d'emprunt et 100 € de prêt consommation). Leur reste à vivre est de 2 100 €. Or, le reste à vivre exigé par la banque est de 2 x 700 + 300 = 1 700 €.
Le minimum est donc respecté. Quant à leur taux d’endettement, il est de 900 / 3000 = 30 % environ, en dessous des 35 %.
Cas 2 :
Une personne seule qui gagne 2 500 € par mois, qui a des revenus locatifs de 900 € par mois, qui rembourse un crédit de 200 € par mois et qui verse une pension alimentaire de 700 € à son ex-conjoint aura quant à elle un reste à vivre de : 2 500 + (900 x 70 %) - 200 - 700 = 2 230 €.
La bonne méthode pour déterminer le reste à vivre minimum par personne
Que prendre en compte pour le calcul du reste à vivre ?
C’est très simple, listez vos revenus et vos charges mensuelles. Notre petit conseil, faites un tableau reste à vivre dédié sur Excel ou un autre tableur.
LES REVENUS
Trois types de revenus peuvent être pris en compte dans le calcul :
- 100 % de vos revenus professionnels stables
Vous êtes en CDI ou titulaire de la fonction publique, hors période d’essai
Vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise ou intermittent avec des revenus depuis 3 ans (voire 5)
Vous êtes en profession libérale depuis au moins 3 ans
Vous êtes à la retraite
Si ces revenus changent d’un mois à l’autre (parce que vous avez une part de variable par exemple), une moyenne est alors faite sur plusieurs années.
- 70 % de vos revenus locatifs
Il s'agit des revenus locatifs relatifs aux loyers que vous percevez actuellement.
Pour les revenus locatifs, les banques peuvent prendre également en compte les revenus attendus pour un investissement locatif que vous êtes en train d'acquérir. Dans ce cas, elles calculent ce qu'on appelle le taux d'endettement différentiel.Ces revenus sont pondérés par 0,7 en raison des risques de logement vide, de loyers impayés ou d’entretiens. Cela signifie qu'ils ne sont pas pris en compte à 100 %, mais à 70 %, car la banque préfère prévenir les années où potentiellement, vous aurez plus de difficultés à rentabiliser votre bien locatif.
- Les aides sociales et les pensions (rarement) La banque a peu de visibilité sur l’évolution de vos droits ou même l’évolution des aides à long terme. Elle ne va donc pas les compter dans vos revenus. Pour les pensions, tout dépend de la nature de la pension : une pension alimentaire ne sera pas prise en compte car elle est liée à l'âge des enfants. Une pension compensatoire, versée directement à l'ex-conjoint, sera prise en compte par la banque.
LES CHARGES
Différentes charges fixes sont prises en compte : Crédits que vous remboursez encore (un crédit consommation pour l’achat d’une voiture, par exemple), Charges associées au logement (crédit immobilier ou loyer), Les éventuelles pensions alimentaires, qui sont comptabilisées comme charge quelle qu'en soit la nature.
Quelle différence entre le reste à vivre et le taux d'endettement ?
Ce sont deux indicateurs distincts. Les banques les prennent tous les deux en compte lors d'une demande de prêt immobilier.
- Le taux d’endettement est la part des charges fixes sur les revenus. C’est un pourcentage. Il représente donc la lourdeur des charges que vous devez supporter par rapport à vos revenus disponibles. Vous pouvez très facilement calculer votre taux d'endettement en ligne.
- Le reste à vivre se calcule grâce à une soustraction. Il indique ce qu’il vous reste une fois les charges payées, en euros.
Quel est le lien entre le reste à vivre et la capacité d'emprunt ?
Ces deux indicateurs sont complémentaires. Par exemple, même si votre taux d'endettement respecte les limites, un faible reste à vivre peut préoccuper les banques. À l'inverse, un taux d'endettement dépassant 35 % peut être acceptable si vous disposez d'un reste à vivre solide.
Votre expert Pretto est là pour vous aider à structurer votre financement afin de répondre aux nouvelles réglementations. De plus, il peut diriger votre dossier vers les établissements les plus à même de l’accepter.
Etude de cas 1 : Le reste à vivre pour une famille de 5 personnes
Même si le taux d’endettement est bon (en dessous de 35 %), le reste à vivre de 1 700 € pour un couple avec 3 enfants paraît faible. Leur crédit pourrait ne pas être accepté.
Etude de cas 2 : Le reste à vivre pour une personne seule
Malgré un reste à vivre très confortable, le taux d'endettement est extrêmement élevé. Cela peut être une raison de refus pour la banque.
Etude de cas 3 : Le reste à vivre pour une famille de 3 personnes
Comment calculer la capacité d’emprunt de ce couple ?
Etude de cas 4 : Le reste à vivre pour une famille de 4 personnes
Comment calculer la capacité d’emprunt et le reste à vivre minimum pour 4 personnes ?
Prenons l’exemple d’une famille composée de deux parents, d’un enfant scolarisé et d’un enfant en bas-âge gardé chez la nounou. Ce couple, après la naissance de son petit dernier, souhaite acquérir une maison plus grande pour avoir une chambre supplémentaire afin d’offrir plus de confort à ses enfants. Le couple gagne 4 500 € à deux. Avec un taux d’endettement à 35 %, leur mensualité maximum s’élèverait à 1 575 €.
Hors futures mensualités à rembourser, leurs charges fixes sont estimées à 1 400 € (comprenant les services publics, les assurances habitation et voiture, la nounou et d’autres dépenses liées aux divers abonnements).
Si on ajoute les charges fixes à leur mensualité maximale de prêt, on arrive à 2 975 euros. Dès lors, leur reste à vivre serait de 1 525 euros (4500 € - 1 400 € - 1575 € = 1525 €). Insuffisant pour une famille de 4.
Pour ce type de famille, on estime le reste à vivre idéal entre 1 800 et 2 500 euros. La banque pourrait donc leur refuser le prêt. En revanche, avec une mensualité de crédit à 1 300 €, la famille pourrait bénéficier d’un reste à vivre de 1 800 euros. Son taux d’endettement serait alors inférieur à 29 %.
Quelle pourrait être leur capacité d’emprunt ?
Avec une mensualité max de 1 300 euros / mois : 252 854 euros sur 25 ans (taux 3,75 % en mai 2024), 221 397 euros sur 20 ans (taux 3,64 % en mai 2024).
Si les deux enfants sont scolarisés à l’école publique, alors cela réduira les charges fixes. Le couple pourrait alors rembourser une mensualité de crédit de 1 575 euros (soit 35 % de taux d’endettement) et aurait un reste à vivre de 2 325 euros, ce qui serait bien plus confortable pour eux (4 500 € - 600 € - 1 575 € = 2 325 €).
Avec une mensualité max de 1 575 euros / mois, le couple pourrait emprunter 306 342 euros sur 25 ans (taux 3,75 % en mai 2024), 268 231 euros sur 20 ans (taux 3,64 % en mai 2024).
- Votre patrimoine immobilier et mobilier, qui peut être un atout, mais n'est pas inclus dans vos revenus mensuels.
- Votre comportement financier. La banque examinera attentivement votre historique pour détecter d'éventuels découverts bancaires récurrents, car ceux-ci peuvent vous empêcher d'emprunter, même si votre taux d'endettement et votre reste à vivre sont excellents.
Pour confirmer ces critères, faites la simulation Pretto ! En quelques clics, vous aurez une vision plus précise de votre capacité d'emprunt en fonction de votre situation financière personnelle :
Le reste à vivre c’est votre revenu disponible après paiement des charges fixes,
Le reste à vivre élevé peut vous permettre d’emprunter même si votre taux d’endettement est supérieur à 35 %,
Plusieurs critères jouent sur votre capacité d’emprunt, pas seulement votre reste à vivre.
