Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Très vite lorsque l’on souhaite emprunter, la question du montant de son salaire devient centrale. C'est pour cela que Pretto a développé un simulateur de prêt immobilier en ligne, gratuit et sans engagement, pour vous permettre de déterminer le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 €.

Il est temps de briser un mythe tenace en matière de prêt immobilier : le salaire ne fait pas tout !

La capacité d’emprunt est le montant que les banques accepteront de vous prêter au regard de votre situation.

La première question que les banques se poseront avant de vous accorder un prêt est de savoir si vous pourrez assumer tous les mois le remboursement de votre crédit sans suffoquer financièrement.

Dans le jargon bancaire, cette question se traduit une chose : le taux d’endettement maximum de 35 %.

Pour les banques, un dossier où plus du tiers des revenus est consacré au remboursement de crédit(s) et autres charges peut présenter des risques de défaut de paiement.

Evidemment, il ne s’agit pas d’une vérité absolue et il existe des exceptions à cette règle. Une banque peut accepter dans de rares cas un dossier où le taux d’endettement est supérieur à 35 % mais où le risque d’impayés est limité au regard d’autres indicateurs comme le reste à vivre ou le saut de charge. C’est assez vrai pour les foyers à hauts revenus.

Le taux d’endettement est la somme de toutes les charges d’un foyer divisée par l’ensemble de ses revenus.

Pour connaître votre taux d’endettement, il faut regarder l’ensemble de vos charges, c’est-à-dire vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture, etc.) et vos autres charges fixes et prévisibles comme un éventuel loyer ou une pension alimentaire.

La banque prendra aussi en compte les mensualités à venir du crédit demandé. Elle va s’assurer que l’ajout de ces mensualités au reste de vos charges ne vous fera pas dépasser 35 % d’endettement et vous laissera avec un reste à vivre suffisant.

Il faut aussi anticiper le saut de charge qui correspond à la différence entre le montant de votre loyer ou de la mensualité d’un crédit immobilier actuel et la nouvelle mensualité du crédit demandé. En effet, la banque peut s’inquiéter d’un risque d’impayés si elle constate que vous épargnez difficilement avec vos charges actuelles et que les mensualités prévues sont encore plus importantes.

Il s’agit d’autant d’éléments essentiels autres que le salaire à considérer pour savoir s’il est possible d’emprunter 200 000 €.

Le salaire constitue en général le plus gros de vos revenus pris en compte pour l’obtention d’un crédit immobilier. Mais tous les salaires ne se valent pas et le pourcentage du salaire pris en compte varie en fonction de votre situation professionnelle.

En revanche, les conditions de calcul sont plus strictes pour les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprises ou les intermittents. On leur demande de justifier de 3 ans de salaires réguliers (et même 5 ans parfois) pour que ceux-ci soient pris en compte à 100 %.

Par ailleurs, vos revenus peuvent également comprendre des revenus locatifs, des pensions alimentaires ou des aides sociales. La banque ne les prend pas tous en compte de la même manière.

• Dans le premier cas, les banques prendront en compte 70 % de vos revenus locatifs pour calculer votre capacité d’emprunt.
• Dans le second cas, la banque ne prend quasiment jamais en compte les pensions alimentaires, allocations chômages ou aides sociales.

En revanche, si vous déclarez une pension alimentaire dans vos charges, celle-ci sera bien prise en compte.

Vous avez réuni tous les éléments et souhaitez savoir concrètement quel salaire il faut toucher pour pouvoir emprunter 200 000 € ? Voilà les mensualités et le salaire correspondants, tenant compte du taux d'endettement de 35% max :

Attention, ici le taux ne tient pas compte de l'assurance emprunteur.

Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessus, votre salaire a un impact important sur la durée du crédit à laquelle vous pouvez prétendre. Avec des taux plus élevés aujourd'hui qu'il y a quelques années, il faut jouer sur tous les leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt. Et le nombre de mensualités en fait partie ! Ainsi, en allongeant la durée de votre prêt, vous pourrez emprunter plus.

Ainsi, pour emprunter 200 000 € sur 10 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 6 291 €.

Pour emprunter 200 000 € sur 15 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 4 231 €.

Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 3 563 €.

Enfin, pour emprunter 200 000 € sur 25 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 3 168 €.

Mais attention, notez que le coût de votre crédit sera forcément plus élevé. C'est logique, puisque vous devez rembourser des intérêts sur un temps plus long. Le taux est aussi plus élevé puisque la banque prend un plus risque en vous prêtant plus longtemps. Mais la conclusion est la suivante : à mensualité égale, vous pouvez emprunter un montant plus élevé en empruntant plus longtemps.

A proprement parler, votre capacité d'emprunt ne change jamais réellement puisqu'elle est déterminée par votre salaire. En revanche, en comprenant bien le fonctionnement du prêt, vous pouvez jouer sur plusieurs critères afin de faire varier le montant que vous pouvez emprunter.

Plus que le salaire, la possibilité d’avoir un prêt de 200 000 € dépend également de la durée du prêt et des mensualités.

C’est mathématique : à somme empruntée égale, plus le prêt est long et moins la charge de remboursement mensuelle sera importante. Pour un même salaire gagné, il est donc possible d’emprunter plus si vous remboursez cette somme sur une plus longue durée. A l’inverse, plus le prêt est court et plus les revenus du foyer doivent être importants pour emprunter 200 000 € sans dépasser le taux d’endettement maximum.

L’apport personnel correspond à la somme d’argent dont vous devez disposer pour pouvoir obtenir un prêt immobilier. Ce montant permet de couvrir les frais relatifs à l’emprunt (frais de dossier, frais de notaire, caution…). Cela permet à l’établissement prêteur de couvrir ses arrières en cas de problèmes de remboursement. En effet, une banque ne prête pas plus que la valeur du bien.

Si vous achetez un bien immobilier, le montant de l’apport sert à couvrir les frais annexes, qui sont plus élevés dans l’ancien (8 à 9 %) que dans le neuf (2 à 3 %) du fait de frais de notaire réduits. Néanmoins, les biens immobiliers neufs sont plus chers à l’achat. Tacitement, l’apport personnel minimum pour pouvoir obtenir un emprunt est de 10 %. Toutefois, plus votre apport immobilier sera élevé, plus vous aurez de chance d’obtenir un crédit. En effet, la somme empruntée sera moindre, ce qui augmente votre capacité d’emprunt.

Pour pouvoir emprunter 200 000 €, nous vous conseillons de prévoir un apport personnel de 20 %. Vous aurez ainsi une chance supplémentaire d’obtenir votre emprunt. Il s'agit donc d'un apport de 40 000 €.

Par ailleurs, si votre grande tante Gertrude souhaite vous aider à vous installer dans la vie, vous avez la possibilité d’avoir recours au don familial pour compléter votre prêt principal. Cela permettra de renforcer votre capacité de financement, ce qui est toujours apprécié par les banques.

Attention toutefois, même en famille tout n’est pas permis. Le don familial est strictement encadré par la loi alors soyez attentifs et n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste de la question pour vous y aider.

Par contre, s’il ne s’agit pas d’un don mais d’un emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul des charges pour le taux d’endettement.

Il n’y a pas de secret, il faut connaître avec précision sa capacité d’emprunt et de financement. C’est-à-dire simuler des scénarios d’offres de prêt en prenant en compte l’ensemble des critères évoqués avant. Et c’est là que Pretto entre en jeu !

En 7 étapes, le simulateur effectue une analyse complète et précise de votre situation pour vous proposer les meilleures offres de nos banques partenaires.

Par ailleurs, vous pouvez ensuite modifier certains critères comme le montant des mensualités souhaité ou l’apport personnel, et voir en temps réel l’impact que cela peut avoir sur vos conditions d’emprunt. Vous avez donc la capacité d'évaluer plusieurs scénarios et ainsi connaître le plus précisément possible les modalités qui vous conviendrait le plus.

Vous souhaitez en rester là ? Notre simulateur est sans engagement : pas de risque d'être rappelé ultérieurement si vous ne le souhaitez pas !