Quel salaire pour emprunter 250 000 euros ?

Lorsque vous cherchez un bien immobilier et souhaitez obtenir un prêt, l’un des principaux critères pris en compte par l'établissement bancaire est votre santé financière. Celle-ci est principalement mesurée par vos revenus. Vous voulez savoir quel est donc le salaire qui vous permet d'emprunter 250 000 euros ?

Avant toute chose cependant, il convient de définir précisément ce dont on parle. Quand on parle de vos salaires, on veut donc dire "vos salaire nets avant impôts". C'est en effet, l'indicateur que vont utiliser les banques pour leurs différents calculs. En indiquant votre salaire brut dans le simulateur, nous le calculons automatiquement, quelle que soit votre situation professionnelle !

La capacité d’emprunt correspond au montant que vous pouvez emprunter pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. La banque la détermine en fonction de nombreux critères, mais il est important que vous la connaissiez afin d'établir votre budget en conséquence. En effet, les banques cherchent à déterminer avec précision ce montant pour s’assurer que vous pourrez effectivement payer vos mensualités et rembourser votre prêt en temps et en heure.

Les banques ont ainsi établi une règle pour s’en assurer : le taux d’endettement maximum de 35 %.

Le taux d’endettement permet de mesurer le poids de votre emprunt dans vos revenus. Il exprime en pourcentage la part des crédits que vous devez rembourser rapport��e à vos revenus.

Pour le calculer, la formule est la suivante :

Attention, ces mensualités peuvent varier en fonction du taux appliqué, qui dépend de votre situation.

Cela ne veut pas dire pour autant qu'il s'agit d'une condition sine qua non. Ni qu'il s'agit du seul indicateur que va regarder la banque.

Cette règle peut en effet être contournée dans certains cas : c'est le cas par exemple si vous disposez encore d'un important reste à vivre une fois que vous avez réglé votre mensualité (c'est-à-dire que cela concerne les hauts revenus). Gardez en tête que la banque va observer votre situation financière sous différents aspects, il serait donc réducteur de limiter cette étude au seul taux d'endettement.

Pour comprendre comment minimiser le taux d’endettement, plongeons-nous davantage dans le détail du calcul de ce dernier.

Les charges à prendre en compte dans ce calcul sont les suivantes :

• Les crédits en cours : immobilier, consommation, voiture, etc.
• Les mensualités futures du crédit actuellement négocié
• Les charges fixes : loyer, pension alimentaire, etc.

Sera également pris en compte par la banque ce qui est communément appelé le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le montant de votre loyer (ou de la mensualité de votre crédit immobilier actuel) et la mensualité nouvelle provenant du crédit demandé. Imaginons que votre loyer est très faible, mais que vous ne parvenez pas à épargner tous les mois. Si le saut de charge représente plusieurs centaines d'euros, la banque pourra refuser de vous financer, même avec un taux d'endettement inférieur à 35 %.

Votre salaire entre en compte dans le calcul de vos revenus, bien sûr. C'est même un critère essentiel de votre dossier puisqu'il constitue généralement la majeure partie, voire 100 % de vos revenus -en tout cas, c'en est souvent la part la plus récurrente et stable.

Toutefois, la prise en compte du salaire dans le taux d’endettement est dépendante de votre situation professionnelle et de votre contrat. Ainsi, le salaire d’un fonctionnaire ou d'un CDI sera pris en compte à 100 % ; si vous êtes en CDD, il y a de fortes chances que la banque ne prenne pas en compte votre salaire. Et si vous êtes indépendant ou intermittent, attendez-vous à devoir justifier de vos salaires sur les dernières années.

La raison est simple : plus votre contrat de travail génère de l’incertitude, plus votre salaire est incertain, moins il est une valeur sûre pour la banque.

Outre le salaire, d’autres source de revenus peuvent être prises en compte :

• Revenus locatifs : ils sont pris en compte à 70 % lors du calcul du taux d'endettement
• Variable au sein de votre salaire : la banque fait en général la moyenne de votre variable sur les trois dernières années.

Il ne faut pas négliger le fait qu’un crédit ne correspond pas seulement un à montant emprunté, mais aussi à un montant à rembourser sur une certaine durée. Or, c’est en fonction de cette durée que seront déterminées les mensualités dont vous devrez vous acquitter. Ainsi, emprunter 250 000 € sur 10 ans n’est pas le même chose qu’emprunter 250 000 € sur 20 ans.

Dès lors, à salaire égal, on comprend qu’il est possible d’emprunter plus à condition d’allonger la durée de remboursement, diminuant ainsi le remboursement mensuel. Inversement, si vous souhaitez emprunter sur une durée courte, on attendra de vous des revenus plus importants afin de pouvoir assumer une charge mensuelle plus conséquente et surtout respecter le fameux taux d’endettement évoqué auparavant.

Imaginons que vous gagnez un salaire de 4 000 euros nets mensuel. Voici un résultat possible de la simulation :

On voit ainsi qu'avec votre salaire, vous pouvez emprunter la somme envisagée sur toutes les durées (15 ans, 20 ans et 25 ans). Et si vous souhaitez payer une mensualité moins élevée, vous pouvez également faire le test.

Un bon apport personnel est un gage de confiance envers la banque. Si vous êtes parvenu à épargner, la banque aura tendance à estimer votre dossier comme étant plus rassurant. Cela ne veut pas dire que sans apport, vous ne pourrez pas emprunter, mais la banque sera plus regardante.

Il est recommandé d'apporter en général environ 10 % du montant de votre emprunt ; mais si vous apportez plus, cela signifie forcément que votre budget maximum augmente d'autant. Pour autant, en période de taux bas, vous avez peut-être intérêt à conserver une partie de votre épargne pour bénéficier de son rendement... C'est donc à vous de faire l'arbitrage entre le montant du bien que vous souhaitez acheter et l'utilisation de votre épargne.

Autre moyen d'augmenter votre apport : le don familial. Vos parents ou grand-parents peuvent par exemple vous aider à acquérir votre premier bien en vous offrant une certaine somme d’argent, renforçant ainsi votre capacité de financement. Notons toutefois que ce type de pratique doit se faire dans le respect d’un cadre légal strict.

Comme nous l’avons vu, emprunter suppose de connaître précisément votre capacité d’emprunt et de financement, puis de déterminer les principaux scénarios qui s’offrent à vous en faisant varier certains critères. Cela tombe bien : c’est la raison d'être du simulateur conçu par Pretto.

Le simulateur vous offre la possibilité de trouver l’offre de prêt qui vous correspond le plus en seulement 7 étapes. Il réalise une analyse complète et détaillée de votre situation, sans inscription et gratuitement.

Autre avantage du simulateur : il est totalement flexible, ce qui veut dire que vous pouvez modifier vos critères (montant des mensualités, apport personnel, etc.) au gré de vos besoins et pour mesurer l’impact que cela a sur votre simulation de crédit immobilier. Vous pouvez donc multiplier les scénarios afin de faire correspondre autant que faire se peut vos envies et vos possibilités.