Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

L’autre jour, en vous baladant dans la rue, vous vous êtes arrêté un peu par hasard devant la vitrine d’un agent immobilier… Et là, c’est le coup de foudre. La taille, la localisation, les moulures au plafond, tout a l’air PARFAIT sur les photos. Alors, la question se pose : avez-vous le salaire suffisant pour emprunter les 300 000 € nécessaires à cet achat ?

La capacité d’emprunt, c'est le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès des banques selon votre profil. Il vaut donc mieux savoir sur quels critères elles vont se baser pour l’établir. Et la première question qu’elles vont se poser est de savoir si vous serez en capacité de rembourser votre crédit immobilier tous les mois sans que cela n’empiète trop sur vos dépenses quotidiennes.

Dans le milieu de l’immobilier, on parle ainsi du taux d’endettement maximum de 35 %. De manière schématique, cela signifie que votre mensualité ne peut pas dépasser un peu plus du tiers de vos revenus.

La banque déteste les risques : elle va donc vouloir les minimiser autant qu’elle peut. Elle estime ainsi qu’un dossier qui consacre plus du tiers de ses revenus au remboursement de crédits a un risque de défaut de paiement.

En effet, la banque a conscience que vous avez une vie à financer en dehors de votre logement. Vous laisser la majeure partie de votre salaire pour faire face à ces dépenses quotidiennes est donc sa manière de s’assurer que vous ne serez pas pris à la gorge dès qu’elle effectue le prélèvement de votre mensualité de prêt.

La formule du taux d’endettement est la suivante :

C’est donc la somme des charges auxquelles vous devez faire face (y compris la mensualité de crédit), rapportée à vos revenus.

La banque considère les charges suivantes :

• vos crédits en cours (consommation, voiture, mais aussi votre futur crédit immobilier)
• les charges fixes et prévisibles (comme une pension alimentaire, par exemple)

La banque intègre à ce calcul les mensualités à venir de votre emprunt. Elle prend aussi en compte le saut de charge. Il s’agit de la différence entre vos charges actuelles et les charges prévisibles une fois que vous aurez contracté votre emprunt. Plus ce montant est faible, plus elle sera confiante sur votre capacité à la rembourser.

Tous ces éléments sont essentiels dans le calcul de la banque pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 €.

Le salaire constitue généralement la partie la plus stable et la plus important de vos revenus. Attention cependant, tous les salaires ne naissent pas égaux, et la banque ne va pas les considérer de la même manière selon votre situation professionnelle.

• Si vous êtes en CDI hors période d’essai ou fonctionnaire, vos salaires sont pris en compte à 100 %
• Si vous êtes libéral, indépendant ou intermittent, la banque fera une moyenne de vos revenus à partir de vos fiches de paies et de vos relevés d’imposition. Ce n’est pas problématique, mais cela signifie un peu plus de paperasse de votre côté.
• Si vous êtes en CDD en revanche, vos salaires ne rentrent pas dans son calcul.
• Enfin, si vous avez une part importante de variable, la banque fait en général une moyenne sur les 3 dernières années

En dehors des salaires, vous pouvez avoir d’autres sources de revenus, que la banque prend (ou non) en compte dans son calcul.

• Pour les revenus locatifs : les banques prennent en compte 70% de vos revenus locatifs pour calculer votre capacité d’emprunt.
• La banque ne prend quasiment jamais en compte les pensions alimentaires, allocations chômages ou aides sociales. Mais attention, si vous déclarez une pension alimentaire dans vos charges, celle-ci sera bien intégrée !

En revanche, votre vide-dressing trimestriel ou la revente de vos meubles ne seront jamais retenus.

Vous comprenez bien qu’au vu de tous ces critères, chaque situation est différente pour la banque : votre salaire est donc important, mais ne fait pas tout ! C'est pourquoi nous vous conseillons de réaliser votre propre simulation.

La possibilité d’avoir un prêt de 300 000 euros, déterminé par le montant de votre mensualité, dépend autant de la durée du prêt que de votre salaire.

C’est mathématique : pour une même somme empruntée, la mensualité sera moins élevée si vous remboursez sur 15 ans plutôt que sur 10 ans. Sans augmenter votre salaire, vous pouvez donc emprunter une somme plus importante si vous allongez la durée de l’emprunt.

Par exemple : vous souhaitez emprunter 300 000 euros pour financer l’achat de votre bien et la banque prend en compte en taux d’endettement maximum à 35 %.

Attention cependant, nous avons ici simplifié le calcul en ne prenant pas en compte le taux hors assurance.

Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessus, votre salaire a un impact important sur la durée du crédit à laquelle vous pouvez prétendre. Avec des taux plus élevés aujourd'hui qu'il y a quelques années, il faut jouer sur tous les leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt. Et le nombre de mensualités en fait partie ! Ainsi, en allongeant la durée de votre prêt, vous pourrez emprunter plus.

Ainsi, pour emprunter 300 000 € sur 10 ans, vous devez toucher un salaire minimum de 8 595 €.

Pour emprunter 300 000 € sur 15 ans, vous devez toucher un salaire minimum de 6 354 €.

Pour emprunter 300 000 € sur 20 ans, vous devez toucher un salaire minimum de 5 308 €.

Enfin, pour emprunter 300 000 € sur 25 ans, vous devez toucher un salaire minimum de 4 780 €.

Mais attention, notez que le coût de votre crédit sera forcément plus élevé. C'est logique, puisque vous devez rembourser des intérêts sur un temps plus long. Le taux est aussi plus élevé puisque la banque prend un plus risque en vous prêtant plus longtemps. Mais la conclusion est la suivante : à mensualité égale, vous pouvez emprunter un montant plus élevé en empruntant plus longtemps.

Le premier rôle de l’apport personnel est de couvrir certains frais d’achat comme les frais de notaire ou les frais de garantie. Ils représentent en moyenne environ 10 % du montant de votre achat. Mais votre apport peut également être votre passeport vers l’emprunt.

Si votre apport est majoritairement constitué par votre épargne, celui-ci permet de rassurer la banque quant à votre bon comportement financier. Cela a une influence positive sur le montant du taux qu’elle vous propose.

Le montant de l'apport peut varier. Il est également possible d'emprunter sans apport mais cela reste assez rare. En général, une banque demandera entre 10 et 20 % d'apport pour financer votre projet.

Pour un projet à 300 000 euros il faudrait alors, pour optimiser votre profil, 20 % d'apport personnel soit 60 000 euros.

Votre apport peut venir diminuer la somme que vous avez besoin d’emprunter. Votre grand-père se sent généreux et aimerait vous aider à vous “installer dans la vie” ? Son don viendra renforcer votre prêt principal.

Attention car même en famille, il faut respecter certaines règles : le don familial est ainsi encadré par la loi. Pour éviter tout risque, vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste.

En revanche, s’il s’agit d’un prêt familial, et non d’un don, celui-ci sera intégré aux charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

On ne vous a pas caché un secret bien gardé : la seule solution pour pouvoir emprunter cette somme est de calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire de jouer avec les différents scénarios à votre disposition. Heureusement, avec Pretto, c’est beaucoup plus simple que vous ne le pensez.

En quelques étapes, bénéficiez d'une analyse complète et précise de votre situation. En modifiant certains critères déterminants comme la durée de l'emprunt et le montant de l'apport, vous pouvez voir immédiatement leur impact sur votre mensualité, le montant que vous pouvez emprunter, et le taux proposé. Cela vous permet de comparer les différents scénarios à votre disposition pour trouver le financement qui vous convient.

Mais notre simulateur est plus qu'un simple outil de calcul : c'est votre porte d'entrée vers un conseiller dédié à votre projet. Il vous accompagne tout au long de vos démarches, négocie auprès des banques en votre nom et s'assure de vous trouver les meilleures conditions pour votre profil.