Quel salaire pour emprunter 500 000 euros ?

Que vous ayez succombé au charme d'une coquette villa en bord de mer ou que vous ayez flashé sur un bel appartement bordelais affiché à 500 000 €, la question cruciale qui se pose est de savoir si vous pourrez l'acheter. Il est parfois ardu d'estimer ce que l'on peut réellement se permettre et, surtout, de répondre à la question essentielle : combien pouvez-vous rembourser pour votre emprunt ? Examinons cela ensemble. Regardons ensemble.

Avant d'approfondir ce sujet, il est crucial de comprendre que la banque ne se basera pas uniquement sur votre salaire pour évaluer votre admissibilité à un prêt. Bien que le salaire soit un élément essentiel et soit le premier critère examiné, d'autres facteurs captent également l'attention de la banque avant de prendre la décision de vous accorder ou non un financement.

La première chose à savoir, c'est votre capacité d'emprunt. Elle correspond au montant maximum que la banque va accepter de vous prêter. Elle dépend de votre situation, c'est-à-dire vos revenus, bien sûr. Mais en réalité, la banque analyse votre situation sous différents angles qu'il est important de connaître.

Le taux d'endettement est fixé à 35 %. Cela signifie que la mensualité de votre crédit (de tous vos crédits, en réalité) ne doit pas représenter un peu plus du tiers de vos revenus. Au-delà, la banque estime qu’il y a un risque à vous financer car vous n’avez pas les moyens.

En évaluant votre taux d'endettement, la banque calcule alors la mensualité qu'elle peut appliquer, forcément liée au montant maximum qu'elle peut vous prêter. Le but n'est pas de vous bloquer dans votre emprunt, mais bien de s'assurer que vous ne serez pas pris à la gorge par un engagement trop difficile à tenir.

Prenons un exemple schématique pour un emprunt de 500 000 €. Voici les mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre sur différentes durées, et le salaire correspondant à un taux d'endettement de 35 %.

*Calcul basé sur les taux de décembre 2023. Avec un apport de 50 000€ (10% d’apport).

Mais attention, la règle de 35 % doit être prise en considération avec d'autres critères. La banque regarde ainsi :

• le reste à vivre : il représente la somme dont vous disposez après le paiement des mensualités pour vos dépenses quotidiennes. Vous l'aurez compris, pour une même mensualité, la banque est rassurée si vous disposez de revenus élevés. Elle peut dans ce cas accepter d'aller au-delà de la limite des 35 %. N'hésitez pas à faire le calcul de votre reste à vivre en ligne.

• le saut de charges : il représente la différence entre vos dépenses actuelles et les charges à prévoir une fois que vous serez engagé pour votre emprunt. Ainsi, si vous payez déjà un loyer de 1 600 € et que vos mensualités sont évaluées à 1 700 €, la banque sera plus rassurée que si vous êtes actuellement logé gratuitement. Elle peut se demander si vous arriverez à adapter votre budget à ce changement.

Le taux d'endettement s'exprime de la manière suivante :

Quand on parle de charges, il s'agit de charges prévisibles. Vous n'aurez bien sûr pas à y intégrer les centaines d'euros déboursés pour débloquer votre serrure ou pour remplacer la vitre cassée par le voisin. En revanche, pensez à compter :

• Vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture etc);

• Les mensualités futures du crédit actuellement négocié ;

• Les charges fixes : pension alimentaire, etc.

Vous vous demandez peut-être où est passé le loyer dans tout ça ? Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel est remboursé par les mensualités d'emprunt. Mais si vous achetez un investissement locatif ou une résidence secondaire, il faut bien sûr l'ajouter à vos autres charges prévisibles.

De la même manière que toutes les charges ne sont pas retenues, tous les revenus ne doivent pas être intégrés dans ce calcul. Le salaire a une importance toute particulière puisqu'il constitue a priori la part la plus importante et la plus stable de vos revenus. Mais attention, la banque ne considère pas tous les revenus de la même manière !

• En CDI (hors période d'essai), la part fixe de votre salaire est prise en compte à 100 %. Mais attention au variable ! Si vous en avez, la banque fait souvent une moyenne sur les dernières années pour l'intégrer au taux d'endettement.

• En CDD ou un interim, vos salaire ne sont pas pris en compte.

• Chef d'entreprise, libéral ou intermittent, vous pouvez bien sûr emprunter. Mais il faut vous préparer à avoir un peu de paperasse puisque vous devez souvent sortir vos fiches de paie et d'imposition des 3 dernières années.

• Si vous avez des revenus locatifs, sachez également que ceux-ci ne sont pas pris en compte à 100 %, mais seulement à 70 %.

Et quant aux autres sources de revenus telles que les charges sociales et pensions alimentaires ? La banque ne les prend quasiment jamais en compte.

Pour savoir si votre situation vous permet d'emprunter 500 000 euros, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt !

Votre capacité d'emprunt dépend ainsi de vos revenus, y compris votre salaire. Mais elle dépend également de la durée de votre crédit.

Pour obtenir une réponse plus juste, il faut intégrer le taux dont vous pouvez bénéficier en fonction de votre situation. Celui-ci augmente avec la durée puisque la banque prend un risque à vous prêter sur un temps plus long.

C'est justement pour répondre à ce type de questions que nous avons conçu notre simulateur Pretto. Il prend ainsi en compte votre situation financière, personnelle et professionnelle afin de vous donner une réponse précise et fiable. Et tout cela sans avoir besoin de nous donner vos coordonnées !

Vous le savez peut-être, votre apport peut être constitué de toute somme dont vous disposez. Il peut s'agir d'une épargne que vous constituez depuis 12 ans, ou d'un héritage, d'une grosse prime professionnelle, voire même d'une aide familiale. S'il s'agit de cette dernière, pensez à vous renseigner en amont car le don familial est encadré par la loi.

Cet apport joue 2 rôles auprès de la banque :

• Il sert à la rassurer. En effet, une épargne régulière lui indique une gestion saine de vos comptes et un risque moindre de défaut de paiement ;

• Il vous permet de payer les frais de notaire et de garantie, qui sont à régler au moment de la signature de l'acte de vente.

On conseille généralement d'avoir un apport qui représente environ 10 % du montant du bien, mais rien ne vous empêche de mettre plus afin d'emprunter moins. Cependant, en période de taux bas, vous pouvez également décider qu'il vaut mieux profiter du rendement de cette épargne. La banque ne vous obligera en aucun cas à mettre dans votre apport la totalité de votre épargne si vous ne le souhaitez pas. En revanche, cela aura un impact sur votre taux.

A l'inverse, cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas emprunter sans apport. C'est ce qu'on appelle un prêt à 110 %. La banque accepte régulièrement ce genre de financement, mais tous les profils ne peuvent pas y prétendre, et il vous faut montrer patte blanche.

On aimerait bien vous dire qu'on le connaît, mais il n'y en a pas. Le calcul de votre capacité d'emprunt dépend de critères variés et on ne peut en déduire une règle générale. En revanche, vous disposez de différents outils pour vous aider à trouver le financement qui vous correspond le mieux. Il se peut que vous décidiez finalement d'emprunter une somme moindre pour pouvoir être plus large à la fin du mois, ou que vous empruntiez plus longtemps pour pouvoir vous payer le bien de vos rêves. C'est à vous de déterminer ce qui a le plus d'importance pour vous.

Nous avons développé notre outil justement dans le but de vous aider à faire ces arbitrages en ayant l'opportunité de jouer sur les différents critères de l'emprunt. Vous accédez ainsi à toutes les offres sur le marché afin de trouver celle qui vous convient le mieux.

Mais Pretto est bien plus qu'un simple simulateur puisque vous pouvez, si vous le décidez, bénéficier d'un accompagnement tout au long de votre projet, jusqu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Vous êtes ainsi suivi par un de nos experts crédits, qui a pour rôle de vous conseiller et de négocier en votre nom auprès de la banque afin de vous obtenir les meilleures conditions d'emprunt.