Quel salaire pour emprunter 600 000 euros ?

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, mais maintenant, il faut s'assurer que vous pouvez bien vous le payer. À 600 000 €, vous n'êtes soudain plus sûr que votre salaire vous permette d'emprunter la somme nécessaire.

La capacité d'emprunt, c'est un peu le Wingardium Leviosa du prêt immobilier : il faut bien démarrer quelque part, et il vaut mieux le maîtriser. Commençons donc par une définition. La capacité d'emprunt, c'est tout simplement le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque. Elle dépend à la fois de votre situation et de certaines caractéristiques du prêt.

Votre situation comprend bien sûr votre salaire (attention, la banque prend en compte le salaire net avant impôts, pas le brut !), mais la banque va également analyser votre profil sous différents angles. Il est donc important de les connaître.

35 % de taux d'endettement, cela se traduit par le fait qu'un peu plus du tiers de vos revenus est consacré au remboursement de vos crédits (eh oui, tous vos crédits, pas uniquement votre prêt immobilier). Au-delà de cette limite, la banque estime que le risque de défaut de paiement est trop important.

La mensualité maximale que vous pouvez rembourser est donc définie par le taux d'endettement, ce qui va ensuite lui permettre de déterminer le montant qu'elle peut vous prêter.

Mais vous vous en doutez certainement, il ne s'agit pas non plus d'une règle écrite dans le marbre. La banque regarde également :

• votre reste à vivre : il s'agit de la somme dont vous disposez encore une fois que vous avez payé toutes vos charges. Ainsi, plus vos revenus sont élevés, et plus la banque est rassurée. Elle peut dans certains cas accepter d'aller outre la limite des 35 %. N'hésitez pas à faire le calcul de votre reste à vivre en ligne.
• votre saut de charges : il s'agit de la différence entre vos charges actuelles et les dépenses à prévoir une fois que vous serez engagé pour votre emprunt. Si le montant de votre loyer est proche de votre mensualité d'emprunt, cela va rassurer la banque. Mais si la différence est trop importante, elle pourra s'inquiéter puisqu'il vous faut adapter votre budget à ce changement.

La formule est la suivante :

Il s'agit là des charges prévisibles, c'est-à-dire que vous payez tous les mois. Bien sûr, on ne comptera pas le budget destiné aux urgences, comme cette fois où votre machine à laver a décidé d'inonder la totalité de votre salle de bain. En revanche, il faut compter :

• la totalité de vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture etc)
• les futures mensualités du crédit que vous négociez
• les charges fixes, une pension alimentaire par exemple

Vous avez peut-être remarqué qu'on ne parle pas du loyer. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer sera remplacé par la mensualité du prêt, c'est donc normal de ne pas l'ajouter. En revanche, si vous souhaitez faire un investissement locatif ou acheter une résidence principale, il faut bien sûr le compter dans vos charges fixes.

Là aussi, il faut compter avec quelques subtilités. En effet, tous les revenus ne sont pas égaux aux yeux de la banque.

Concernant le salaire, il faut considérer le type de contrat avec lequel vous êtes employé :

• En CDD ou en interim, vos salaires ne sont pas pris en compte par la banque. C'est également le cas si vous êtes encore en période d'essai.
• En CDI en revanche, la banque considère la totalité de la partie fixe de votre salaire.
• Si une partie de votre salaire est variable, sachez que la banque fera une moyenne sur les dernières années. Le montant retenu sera donc peut-être un peu plus faible que la réalité.
• Si vous n'êtes pas salarié (intermittent, profession libérale, chef d'entreprise), vous pouvez bien sûr accéder au prêt immobilier, mais il faut vous attendre à devoir justifier vos salaires des dernières années afin de prouver à la banque la stabilité de votre situation.

Les charges sociales et pensions alimentaires ne sont quasiment jamais prises en compte par les banques, il vaut donc mieux partir sur le principe qu'elles seront également exclues pour vous.

Si la capacité d'emprunt dépend donc de vos revenus, y compris vos salaires, elle dépend également beaucoup d'un autre critère dont nous n'avons pas encore parlé : la durée de votre crédit.

Le montant maximum que vous pouvez emprunter correspond finalement à une simple multiplication : il s'agit de votre mensualité maximum multipliée par le nombre de fois où vous payez cette mensualité -et donc la durée. C'est logique, plus la durée augmente, plus vous pouvez emprunter.

Prenons un exemple schématique pour voir l'impact de la durée sur votre capacité d'emprunt. Vous souhaitez emprunter 600 000 €. Vous pouvez donc vous attendre aux mensualités suivantes ; et en admettant que vous êtes alors à 35 % d'endettement, le salaire correspondant.

Attention cependant, cet exemple ne sert qu'à mettre en avant l'impact de la durée sur votre capacité d'emprunt. Le taux appliqué peut être complètement différent en fonction de votre situation.

C'est justement pour pouvoir répondre de manière précise à cette question que nous avons développé le simulateur Pretto. Celui-ci intègre votre situation financière, personnelle et professionnelle pour vous donner la réponse la plus fiable du marché. Et le meilleur dans tous ça ? Ce service est gratuit et sans engagement !

L'apport correspond au montant que vous pouvez mettre de votre poche dans l'achat de votre bien. Il peut être constitué par toute somme d'argent à votre disposition, qu'il s'agisse d'une épargne que vous construisez soigneusement depuis plusieurs années, de votre récente victoire au loto (depuis le temps que vous jouez...), ou même d'une aide familiale. Dans ce dernier cas, pensez à bien vous renseigner en amont, car le don familial est encadré par la loi.

La banque va regarder cet apport sous deux angles différents :

• Il va la rassurer puisqu'elle va voir que vous avez une capacité d'épargne
• Il vous permet également de payer les frais de garantie et de notaire (souvent estimés à 10 % environ du prix du bien), que vous réglez au moment de l'acte de vente

Vous pouvez tout à fait décider de mettre plus que l'apport recommandé pour l'achat de votre bien : mais vous pouvez décider également de conserver une partie de votre épargne pour profiter de son rendement (surtout en période de taux bas). En revanche, plus votre apport est élevé et meilleur sera votre taux.

Autre point : cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas emprunter si vous n'avez pas d'apport. C'est ce qu'on appelle un financement à 110 %. En revanche, ce type de prêt n'est pas pour tous les profils, et vous devrez montrer patte blanche.

Pour le savoir, il n'y a qu'une solution : faire le calcul en fonction de votre situation. Il n'existe malheureusement pas de règle générale. Mais avec notre simulateur, vous pouvez savoir en quelques minutes si vous pouvez effectivement financer ce bien qui vous plaît tant.

En plus de savoir si vous pouvez le financer, vous pouvez également tester différents scénarios pour trouver le financement qui vous convient le mieux : mensualité, apport, durée d'emprunt sont autant de critères sur lesquels vous pouvez jouer.

Et si vous êtes satisfaits, vous pouvez également demander à être mis en contact avec l'un de nos conseillers. Chez Pretto, nous avons décidé de vous donner les résultats de votre simulation sans que vous n'ayez besoin de nous laisser vos coordonnées : vous ne serez contacté par notre équipe que si vous le décidez.