Quel salaire pour emprunter 700 000 euros ?

"Mais oui, bien sûr que l'on peut se payer ce bien, tu as vu nos salaires ?"

Que celui qui ne l'a jamais pensé se dénonce ! Et pourtant, plutôt que de savoir si votre salaire vous permet d'emprunter 700 000 €, la vraie question serait de savoir si votre situation générale vous le permet.

Mais la simulation ne représente qu'une petite partie du service que nous proposons. En effet, notre rôle en tant que courtier est de vous accompagner dans le montage de votre dossier, la négociation auprès des banques, jusqu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Et puisque nous avons avant tout un rôle de conseil, commençons par le commencement : non, le salaire ne fait pas tout dans l'évaluation de votre dossier par la banque !

La capacité d'emprunt, c'est le B.A-BA de la recherche de financement. Ce terme un peu barbare désigne en fait tout simplement le fait que votre profil vous permet d'emprunter une somme maximum auprès de la banque, et que cette somme dépend à la fois de votre profil et des caractéristiques de votre emprunt.

Votre profil est en partie déterminé par votre salaire, bien sûr, mais la banque va en réalité analyser votre dossier sous différents angles afin de s'assurer que vous êtes bien solvable. Il faut savoir que la principale crainte de la banque est que vous ne puissiez pas rembourser votre prêt. Elle va donc tester votre profil de différentes manières pour s'assurer que la mensualité ne pèsera pas trop lourd dans votre budget.

Et l'un de ses outils préféré est le taux d'endettement à 35 %.

Un taux d'endettement à 35 %, cela signifie simplement que le montant de vos mensualités de crédit (tous crédits confondus, pas uniquement votre prêt immobilier) ne doit idéalement pas représenter beaucoup plus que le tiers de vos revenus. Au-delà de cette limite, le risque de défaut de paiement est plus important, et la banque peut s'en inquiéter.

• le montant de votre reste à vivre, c'est-à-dire le montant dont vous disposez une fois que vous avez effectué toutes vos dépenses obligatoires. Ainsi, plus vos revenus sont élevés et plus ce reste à vivre est important. Dans certains cas, peu fréquents, la banque pourra ainsi accepter d'aller outre le taux d'endettement à 35 %.
• le saut de charges, qui représente la différence entre les dépenses que vous avez actuellement et celles auxquelles vous devrez faire face une fois que vous aurez votre crédit. Plus cette différence est importante, et plus la banque pourra s'inquiéter de votre capacité à gérer le changement de budget. Par exemple, si votre loyer actuel est proche de la mensualité estimée, votre dossier sera plus rassurant que si vous êtes actuellement hébergé gratuitement.

La formule est la suivante :

Dans la formule ci-dessus, on ne vous demande évidemment pas de prévoir toutes vos charges sur les 20 prochaines années ! En revanche, vous devez indiquer vos charges prévisibles, c'est-à-dire celles que vous payez tous les mois. Il faut ainsi y intégrer :

• les mensualités de vos crédits en cours (qu'il s'agisse d'un crédit immobilier, un prêt étudiant, un prêt consommation etc)
• les autres charges fixes telles qu'une pension alimentaire
• les mensualités de votre futur crédit immobilier

Si vous achetez votre résidence principale, le loyer est destiné à être remplacé par les mensualités du futur prêt, il ne faut donc pas l'intégrer à vos charges fixes. Mais si vous souhaitez faire un investissement locatif ou acheter une résidence secondaire, il faut compter avec.

Pour les revenus également il faut prendre en compte certaines subtilités. En effet, en fonction de votre situation ou de la source de vos revenus, la banque ne va pas forcément tous les intégrer de la même manière à son calcul.

Prenons l'exemple de vos salaires en fonction de votre situation professionnelle :

• en CDI hors période d'essai ou en tant que fonctionnaire, vos salaires sont pris en compte à 100 % - mais si vous avez une partie de variable, la banque fera une moyenne des dernières années.
• en CDD ou avec un contrat d'interim, vos salaires ne sont pas pris en compte. C'est également le cas si vous êtes encore en période d'essai, même en CDI.
• si vous êtes intermittent, profession libérale ou chef d'entreprise, vos revenus seront calculés à partir de vos fiches de paie des dernières années. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas emprunter, bien sûr, mais il faut savoir que vous aurez de la paperasse, afin que la banque s'assure de la stabilité de votre situation.

Il est également possible que vous ayez d'autres sources de revenus, comme des revenus locatifs : ils ne sont intégrés qu'à hauteur de 70 %. Quant aux pensions alimentaires et aides sociales, elles ne sont quasiment jamais intégrées au calcul.

Vous avez désormais compris que votre capacité d'emprunt dépend en partie de vos revenus, mais il est une autre variable que nous avons évoquée au début de l'article : il s'agit de la durée de votre crédit.

Eh bien, Jamie, c'est très simple. Plus vous empruntez sur une durée longue, et plus vous pouvez emprunter puisque vous remboursez plus de mensualités. Le capital emprunté correspond ainsi à votre mensualité multipliée par le nombre de mois où vous la payez.

Prenons un exemple schématique pour vous donner une idée plus concrète. Vous souhaitez donc emprunter 700 000 €. En admettant que vous ayez un taux à 1,15 % et un taux d'assurance à 0,34 %, voici les mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre, ainsi que le salaire correspondant à ces mensualités si vous avez un taux d'endettement à 35 %.

Attention cependant, cet exemple ne sert qu'à mettre en avant le lien entre la durée de votre emprunt et votre capacité d'emprunt. Le taux a été ici choisi de manière arbitraire, et ne prend en compte ni votre situation ni la durée du prêt. C'est justement pour vous répondre de manière précise en fonction de ces différents critères que nous avons créé notre simulateur.

Ainsi, le taux que vous verrez affiché à la fin de votre simulation correspond à ce que nous pouvons effectivement obtenir au vu des informations que vous nous avez fournies. L'autre avantage ? Vous obtenez cette réponse sans avoir besoin de nous laisser vos coordonnées ! Chez Pretto, nous ne faisons pas de démarchage commercial.

Quand on parle d'apport personnel, on veut parler de toute somme d'argent que vous pouvez amener en propre afin de financer votre bien. Cet argent peut provenir de diverses sources : cela peut être une épargne que vous avez constituée consciencieusement depuis plusieurs années, la prime que vous avez récemment eue au travail, ou même l'aide que vos parents ont consentie. Attention cependant, si vous avez recours au don familial, à vous renseigner en amont car cette pratique est encadrée par le droit français.

Cette somme a deux significations différentes pour la banque :

• Premièrement, cela la rassure quant à votre capacité à épargner, et le fait que vous n'êtes actuellement pas pris à la gorge par vos dépenses.
• Mais cet apport va également servie à payer les frais de garantie et de notaire : ils sont généralement estimés à environ 10 % du prix du bien et vous les réglez au moment de la vente.

Cela signifie également deux choses pour vous :

• D'un côté, cela ne veut pas dire que vous devez mettre la totalité de votre épargne dans l'apport. Si vous souhaitez conserver une partie de cette somme pour bénéficier du rendement de l'épargne, c'est tout à fait votre droit. Mais plus votre apport est important, et plus la banque pourra accepter de baisser le taux.
• D'un autre côté, cela ne veut pas dire non plus que vous ne pouvez pas emprunter sans apport. C'est possible pour certains profils ou certains projets. Mais il faut savoir que cela implique de montrer patte blanche à la banque, puisqu'elle prend un risque supplémentaire ou vous prêtant cette somme.

La seule manière d'obtenir une réponse fiable à cette question est d'utiliser un simulateur en ligne qui prenne en compte à la fois vos informations personnelles, professionnelles, et qui intègre suffisamment de données des banques pour pouvoir fournir un taux précis. Vous vous en doutez, ce genre de produit est rare. L'avantage ? Le simulateur Pretto est l'un de ces produits !

En utilisant notre simulation, vous pouvez savoir en quelques minutes si vous avez effectivement la capacité de financer ce bien qui vous fait tant rêver.

Notre produit présente ainsi de nombreux avantages : d'un côté vous obtenez effectivement une réponse à votre question, ce qui est loin d'être négligeable. Mais vous avez aussi la possibilité de jouer avec les critères de l'emprunt afin de tester différents scénarios et de trouver celui qui vous convient le mieux. Notre simulateur s'adapte en direct aux changements de critères pour vous présenter les résultats de manière immédiate.

Si cela vous convient, vous pouvez alors demander à être mis en contact avec l'un de nos conseillers. Ceux-ci sont experts du crédit immobiliers, et ont pour rôle de vous conseiller et de vous accompagner pendant toute la durée de vos démarches. C'est-à-dire que vous bénéficiez d'un accompagnement de la fin de la simulation à la signature de l'acte de vente chez le notaire, en passant par le montage de votre dossier et la négociation auprès des établissements bancaires.