Prélèvement à la source et capacité d'emprunt : quel impact ?

Pour déterminer la capacité à emprunter du souscripteur de crédit, les banques étudient plusieurs critères, comme son salaire net. Celui-ci est mis en relation avec le montant de la mensualité attendue, la durée de l'emprunt, le taux d'intérêt, afin de déterminer un plan de financement et, finalement, la somme que vous pouvez emprunter en fonction de votre situation.

Ces calculs sont cependant complexes, et intègrent de nombreux critères : par exemple, les banques prennent-elles en compte le salaire net imposable, ou le salaire versé ? C'est pour vous accompagner dans ces réflexions que nous avons développé un outil de simulation gratuite pour votre prêt immobilier !

Reste à savoir s’ils prennent en compte le salaire net imposable ou le salaire net versé.

Important

Le salaire net à payer constitue la somme réellement perçue par le salarié après l’application de l’impôt et des charges déductibles.
Quant au salaire net imposable, il représente le montant du revenu du salarié qui fera l’objet d’imposition ; il prend en compte les cotisations mises à la charge de l’assujetti.
Il doit ainsi être mentionné dans la déclaration annuelle de revenus, et vous pouvez le trouver au bas de vos fiches de paies.

Le salaire net imposable est utilisé comme base pour le calcul de votre capacité d’emprunt

La détermination de votre capacité d’emprunt est essentielle, car cela permet de savoir si vous avez les moyens nécessaires pour rembourser vos dettes.

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %

En principe, les banques accordent du crédit aux souscripteurs dont le taux d’endettement ne dépasse pas 35 %. Pour calculer ce taux, elles font le rapport entre vos charges et vos revenus. Ces charges incluent toutes vos dépenses récurrentes.

Je simule mon taux d'endettement

Ainsi, plus les charges sont importantes, plus le taux d’endettement est élevé !

Bon à savoir

En revanche, un revenu élevé peut apporter de l’équilibre au calcul. Cela implique que même si vous avez beaucoup de charges, votre taux d’endettement ne risquera pas de dépasser le maximum autorisé.

Ce taux (entre autres) permet à la banque d’évaluer votre situation financière et économique. À l’issue de cette évaluation, elle peut déterminer si vous présentez un risque de défaut de paiement.

La banque va également définir le montant de votre mensualité en fonction de ce taux d’endettement.

Vous devez donc trouver un équilibre pour votre prêt immobilier entre le montant de vos mensualités et le coût du crédit immobilier : plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le prêt coûte cher.

Quels salaires sont pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ?

Le saviez-vous ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’organisme de crédit prend en compte le salaire net imposable.
Cela implique que l’application du prélèvement à la source n’aura aucun incident sur votre taux d’endettement.

Sont ainsi pris en compte les salaires net imposables suivants :

100 % de votre salaire si vous êtes en CDI (hors période d’essai) ou fonctionnaire
100 % de votre salaire moyen sur les 3 dernières années si vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise, intermittent ou profession libérale (la durée prise en compte peut être plus courte dans ce cas)
le variable peut être intégré au calcul mais il n’est pas pris en compte de la même manière par toutes les banques
si vous êtes en CDD ou intérimaire, la banque ne prendra pas en compte vos salaires
si vous êtes propriétaire d’un investissement locatif, la banque prend en compte les loyers perçus, mais pas dans leur totalité (généralement 70 %)

A noter

Si vous souscrivez un crédit pour investir dans le locatif, la banque peut prendre en compte vos revenus locatifs à venir.
Mais cette méthode de calcul est beaucoup plus rare à l’heure actuelle, il vaut donc mieux s’assurer de ne pas dépasser les 35 % d’endettement sans compter ces futurs revenus.

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Le prélèvement à la source a-t-il un impact sur votre crédit immobilier ?

Le prélèvement à la source n’aura pas d’impact négatif sur votre capacité d’emprunt ni sur le calcul de votre mensualité. Le salaire net à payer est généralement moins élevé que le salaire net imposable.

A savoir

Toutefois, il faut retenir que le prélèvement à la source entraîne une modification au niveau du mode de prélèvement de l’impôt.
Le fisc prélève l’impôt sur le bulletin de paie de l’assujetti chaque mois.

Cela ne change en rien la modalité de calcul de l’impôt sur le revenu.

Avant cette modification dans le prélèvement, les banques prenaient déjà en compte le revenu net imposable : le passage à la retenue à la source ne change pas ce mode de calcul !

A retenir

Pour calculer votre capacité d'emprunt, la banque se base sur plusieurs éléments mais le salaire de base reste le salaire net imposable.
La banque peut prendre en compte dans son calcul les revenus locatifs à venir si vous investissez dans du locatif mais ce n'est pas systématique.
Il est donc recommandé de veiller à ne pas dépasser le taux d'endettement maximal de 35 % sans compter sur les revenus locatifs.

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Mis à jour le 16 mai 2023

Hélène Sung

Experte en crédit immobilier

Après être passée par le monde bancaire et les agences immobilières, c’est chez Pretto qu’Hélène gère aujourd’hui une équipe d’experts crédit. Elle partage son appétence pour l’immobilier et surtout la relation client.