Pourquoi parle-t-on de taux d’endettement différentiel pour un investissement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques calculaient le taux d’endettement différentiel de l'emprunteur plutôt que son taux d’endettement. Ce calcul isolait l’investissement locatif du reste des revenus et charges. Cela permettait de déterminer si l’investissement générait du cashflow positif. Un calcul particulièrement favorable pour l’investisseur car il permettait de limiter l’impact sur le taux d’endettement.

Afin d'éviter de bloquer certains projets locatifs, certaines banques utilisaient le taux d’endettement différentiel pour ce type de projets. On parle de « différentiel » car les loyers perçus attendus du bien loué vont venir compenser automatiquement les charges de l’emprunteur. Cette méthode de calcul est considérée comme étant plus avantageuse pour les investissements locatifs puisqu’elle permet de réduire le taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation.

L'intérêt du taux différentiel est incontestable pour les investisseurs, mais aujourd'hui, les établissements bancaires ne peuvent plus utiliser la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier. Ils doivent obligatoirement proposer le calcul classique du taux d'endettement à tous leurs emprunteurs, même ceux qui réalisent des investissements locatifs. Aujourd'hui, les banques mettent l’accent sur le financement des résidences principales. Ceux qui n’ont pas encore remboursé l’emprunt de leur résidence principale ou secondaire rencontrent désormais plus de difficultés à investir.

Il y a trois étapes pour calculer le taux d’endettement différentiel :

1. Vous devez d’abord calculer le solde investisseur : cela consiste à déduire les charges foncières de vos revenus fonciers. Pour information, vos revenus fonciers doivent être pondérés à 70 % ;
2. Si vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus. Dans le cas contraire vous devrez le soustraire aux revenus ;
3. Enfin, divisez vos mensualités de prêts par votre solde investisseur pour obtenir votre taux d’endettement différentiel.

1. Le calcul du solde investisseur : Revenus fonciers - charges foncières soit 800 - 700 = 100 euros (solde positif donc on additionne les revenus).
2. Revenus + résultat foncier = 3000 + 100 = 3100 €.
3. Taux d’endettement différentiel : 1000 / 3100 soit 32,25 %.

Avec une méthode de calcul du taux d’endettement classique, celui-ci s'élèverait à 44,7 % :

700 + 1000 / 3000 + 800 x 100 = 44,7 %.

Avec le calcul du taux d’endettement différentiel, vous obtenez un taux d’endettement largement moins élevé et même en dessous du taux maximum de 35 % !