Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?
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Comment calcule-t-on les revenus d'un CDI ou d'un fonctionnaire ?
Ahhh le CDI, c'est un peu la voie royale ! En effet, vous incarnez la stabilité, une qualité très prisée par les banques. Vous avez donc de fortes chances que votre demande soit favorablement accueillie. Mais restons prudents car la banque va examiner d'autres critères qui peuvent également jouer un rôle déterminant.
Votre revenu net figure en tête de liste des éléments scrutés par la banque. Il représente habituellement la part la plus significative de vos revenus, et c'est grâce à lui que la banque peut évaluer plusieurs aspects : votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement, le montant des mensualités envisageables, le capital à emprunter, ainsi que la durée de remboursement du prêt. Lors de ces calculs, la banque prend en considération votre revenu net avant impôts. C'est donc un élément clé qui mérite toute votre attention dans le processus de financement.
Dans de rare cas, il peut arriver que des salariés sous contrat à durée déterminée (CDD) obtiennent un prêt, pourvu qu'ils démontrent une stabilité de revenus et une ancienneté suffisante.
Au-delà de ce que vous gagnez, la banque appréciera si vous avez de l’ancienneté. Et si, par hasard, vous avez été augmenté (toutes nos félicitations), certaines banques le voient comme un signe positif.
Et si j'ai une part de variable dans mon salaire ?
Si la part variable de vos revenus est trop fluctuante, la banque pourrait ne pas la prendre en compte à 100 %. L'objectif de la banque est d'avoir la vision la plus stable de votre situation. Afin de se protéger, certaines banques peuvent se montrer très strictes envers les emprunteurs.
Comment est fait le calcul des revenus hors CDI ?
La banque peut faire des exceptions suivant votre domaine d'activité : oui, oui, vous avez bien lu. Si vous travaillez dans un secteur porteur, la banque sera plus susceptible d'assouplir ses conditions d'octroi.
Pour aller plus loin : Comment obtenir son prêt immobilier sans CDI ?Et les autres revenus ?
Si vous avez d’autres sources de revenus, la banque les prendra aussi en compte. Une bonne nouvelle pour votre capacité d’emprunt ! Mais attention, tous les revenus supplémentaires ne sont pas pris en compte et certains ne sont pas intégrés à 100 % dans le calcul.
Les revenus locatifs sont pondérés
Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % par la banque : ils sont pondérés et inclus entre 70 à 80 % des loyers perçus. Cela vaut aussi bien pour les biens immobiliers déjà acquis, mais également ceux en cours d'acquisition. oUi, vous avez bien lu, la banque prend en compte vos futurs revenus locatifs avant même que vous possédiez le bien immobilier : c'est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel. Elle n’est pas belle la vie ?
Le niveau du taux d’endettement différentiel est différent du taux d’endettement classique : sont autour de 33 %. Si vous respectez cette condition, il peut être un bon argument à avancer à la banque dans certaines situations, surtout si votre taux d’endettement classique est au-delà de 35 % !
Le calcul du taux d’endettement différentiel est différent par rapport au taux d'endettement classique. En effet, il se calcule de la manière suivante :
Quels revenus ne sont pas pris en compte ?
Si vous jonglez entre votre emploi principal et une activité en tant qu'auto-entrepreneur, malheureusement, la banque a tendance à ne pas tenir compte de ces revenus complémentaires dans la majeure partie des cas. Cela dit, ne perdez pas espoir ! Si vous pouvez démontrer la stabilité de votre activité et prouver une certaine expérience, il y a des possibilités de les faire prendre en considération. Après tout, qui ne tente rien, n’a rien ! Vous voulez explorer vos options ? Utilisez notre outil de simulation gratuit qui vous aidera à évaluer si vos revenus sont compatibles avec le montant idéal pour acheter cette maison qui vous plait tant.
Comment la banque calcule-t-elle votre taux d'endettement ?
Le taux d’endettement, c’est un incontournable dans votre demande de financement. En quoi ça consiste ? Le taux d'endettement évalue la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Il est fixé à 35 % !
Cette norme a été établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dans le but de minimiser les risques de surendettement des ménages et de garantir la durabilité des bonnes pratiques en matière d'octroi de crédit.
La directive du HCSF en date du 29 septembre 2021 établit deux critères incontournables que les établissements de crédit doivent respecter :
Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %,
La durée de votre crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une souplesse de 2 ans de différé d'amortissement dans les cas où l'entrée en jouissance de votre bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit. Pour savoir où vous en êtes et évaluer la faisabilité de votre projet immobilier, utilisez notre outil de calcul du taux d'endettement. C'est simple et rapide, et cela vous donnera une vision claire de vos possibilités.
Taux d'endettement = 1 600 + 850 / 6 200 + 800 x 0,7 = 36 %
Les établissements ont la possibilité de s'écarter de ces critères dans une marge de flexibilité atteignant jusqu'à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers délivrés chaque trimestre. Dans cette marge, un minimum de 80 % de la flexibilité maximale doit être consacré aux acquéreurs de leur résidence principale, avec au moins 30 % dédiés aux primo-accédants.
N'oubliez pas, les banques ne se contentent pas seulement de regarder les chiffres. Elles veulent s'assurer que votre confort financier reste intact. C'est pourquoi elles prennent en compte votre capacité à absorber les nouvelles charges liées à votre prêt.
Le saut de charges, qui mesure la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de votre futur prêt, ainsi que le reste-à-vivre, le montant restant après le règlement des charges du prêt, sont des éléments clés. Tout cela est pensé pour que vos mensualités ne viennent pas perturber votre qualité de vie, en tenant compte de la composition unique de votre foyer. L'idée, c'est que votre chez-vous reste synonyme de confort, sans renoncer à votre bien-être financier.
L'analyse des revenus permet à la banque d'évaluer votre admissibilité, de déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter et de définir les modalités de remboursement.
Les revenus professionnels sont considérés, à condition qu'ils soient stables.
La banque effectue une moyenne de la part variable de vos revenus.
Les revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70 %, voire 80 %.
Les revenus exceptionnels ou sociaux ne sont pas inclus dans le calcul de la banque.
Foire aux questions
Quel salaire est pris en compte pour mon prêt immobilier ?
La banque examinera l'ensemble de vos salaires nets avant impôts, à condition que vous puissiez démontrer leur stabilité. Si votre emploi n'est pas en CDI ou fonctionnaire, elle apprécie si vous avez de l'ancienneté mais rien d’obligatoire ! Les revenus locatifs sont pris en compte avec un ajustement, tandis que les aides sociales ne sont pas considérées dans cette évaluation.
Comment calculer le montant que l’on peut emprunter ?
On parle de votre capacité d’emprunt, soit la somme maximale que la banque peut vous accorder. Pour le calculer, il suffit de considérer vos revenus, le montant prévu pour vos futures mensualités, et la durée de l’emprunt. C'est une étape cruciale pour évaluer votre flexibilité financière.
