Le calcul des intérêts : découvrez le coût de votre crédit

C’est la grande question qu’on peut se poser avant de faire le calcul des intérêts ! Et on peut y répondre par deux prismes : avec quelles règles la banque doit-elle composer ? Et à quel point a-t-elle envie de vous gagner comme client ?

• La banque emprunte et vend l’argent : Il faut donc savoir combien cet argent lui coûte et combien elle peut vous le vendre. Concernant le coût, c’est très simple. Il est basé sur le cours des obligations assimilables du trésor (un produit financier qui permet aux particuliers de prêter de l’argent à l'État en échange d’intérêts) émises sur dix ans. À ce coût, le banque ajoute au moins 1 %, correspondant à ses propres frais de fonctionnement. Ainsi, si le coût des OAT s’élève à 2,90 %, une banque vous offrira rarement un taux inférieur à 3,90 %. Et concernant le taux maximal de votre emprunt, la banque se réfère tout simplement au taux d’usure en vigueur.
• Dans le but de s’offrir des clients : Et pour cela, il lui faudra être compétitive. Ainsi, si la banque souhaite vous gagner comme client et vous vendre divers produits (de sa carte bancaire à son assurance habitation), elle sait qu’elle devra faire un effort concernant votre taux. À vous de lui démontrer votre valeur en lui présentant le meilleur dossier (impliquant un apport élevé et des revenus en parfaite cohérence avec l’emprunt souhaité).

Nous savons à présent comment diminuer au mieux les intérêts, mais encore nous faut-il connaître la formule de calcul des intérêts d’un prêt immobilier. Chez Pretto, on s’est dit qu’on voulait vous laisser deux choix : la méthode dure (avec des formules de calculs à appliquer, pour le plaisir d’en découvrir les rouages) et la méthode douce (avec de jolis outils qui feront tout à votre place). Vous choisissez laquelle ?

La méthode dure : Pour connaître le montant de votre mensualité, appliquez cette formule de calcul :

Exemple : si vous empruntez 300 000 euros sur une durée de 20 ans, avec un taux à 3,8 % (hors assurance), votre mensualité sera de 1 786€.

Ensuite, pour faire le calcul des intérêts, il faut multiplier le montant de votre mensualité par leur nombre, puis soustraire le capital emprunté au résultat. Simple comme bonjour ! (ou presque)

La méthode douce : On plaisante, évidemment ! Vous n’êtes « pas venu ici pour souffrir », ni pour faire des maths. Ces calculs, c’est notre boulot. Alors saisissez-vous de notre simulateur de prêt et laissez-le faire le calcul des intérêts.

Vous pouvez également connaître le montant de vos mensualités grâce au tableau d'amortissement de votre crédit immobilier.

1. le remboursement du capital emprunté ;
2. le remboursement des intérêts ;
3. le montant de l'assurance emprunteur.

Si votre mensualité est composée de trois éléments, ceux-ci s'équilibrent pour permettre à la mensualité de rester fixe pendant toute la durée du crédit immobilier. En effet, vos intérêts sont calculés en fonction du restant dû, c'est-à-dire que vous payez davantage d'intérêts au début de votre crédit immobilier. Par la suite, la part du capital à rembourser sera plus élevée à mesure que la part des intérêts à rembourser sera plus faible.

Grâce au montant de vos mensualités, vous pouvez déterminer le coût total des intérêts de votre crédit immobilier. Cela va vous permettre de connaître le montant de la rémunération de la banque, c'est-à-dire le prix de son service. Ce calcul va également vous permettre de calculer la « rentabilité » d'un prêt immobilier. En effet, plus le coût total des intérêts est élevé, plus le pr��t immobilier va vous coûter cher.

Par exemple, si vous avez emprunté 300 000 euros sur une durée de 20 ans et que votre mensualité est de 1 786 euros, le coût total des intérêts de votre emprunt s'élèvera à 128 640 euros.

Lorsque l’on évoque le coût d’un crédit, il arrive parfois qu’on le réduise à un simple calcul des intérêts. Certes, il s’agit bien de la somme la plus importante dont vous vous acquitterez pour accéder à votre emprunt, néanmoins vous devrez tout de même vous acquitter d’autres frais.

• L’assurance emprunteur constitue le deuxième poste de dépense le plus important après vos intérêts. Plus vous êtes âgé et plus cette assurance (qui revêt un caractère obligatoire) risquera de vous coûter. Vous pourriez être étonné, mais pour certains emprunteurs, elle peut même constituer jusqu’à 25 % du coût de leur crédit immobilier ! C’est la raison pour laquelle nous entendons la négocier avec la même exigence que votre taux d’intérêt.

• Les frais de garantie financent le mécanisme qui protège la banque d’un éventuel défaut de paiement. Ainsi, on imagine parfois que c’est aux banques de s’en acquitter. Hélas, vous restez le demandeur ! Et c’est donc vous, à ce titre, qui paierez votre assurance comme votre garantie. Si elle coûte le plus souvent 1 % du montant emprunté, certains organismes pourront offrir une tarification préférentielle à certains types de profils (comme la CASDEN pour les fonctionnaires). Comptez sur nous pour vous orienter.

• Les frais de dossier bancaires sont négociés à l’avance. Ainsi, vous connaîtrez les tarifs préférentiels que nous pouvons obtenir avant même que votre dossier parvienne entre les mains des banques. Le plus souvent, ces frais demeurent inférieurs à 1 000 euros. De quoi garder le sourire !

• Les honoraires de courtage s’élèvent chez Pretto à 1 990 euros pour la plupart des dossiers (sauf projets spéciaux). Grâce à la digitalisation de notre activité, cette tarification demeure parmi les plus faibles du marché. Notre ambition ? Vous offrir le meilleur du courtage au meilleur prix.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.