Le TAEG : comprendre le vrai coût de votre crédit immobilier

Qu'est-ce que le TAEG ? Comment fonctionne-t-il et comment détermine-t-il le coût de votre crédit immobilier ? On vous répond dans cet article.

C'est donc un outil très pratique pour avoir une vision globale du coût de votre crédit.

Le Taux Annuel Effectif Global, ou TAEG, est un indicateur précis du coût du financement de votre crédit immobilier ou de votre crédit à la consommation. Il s'exprime en pourcentage annuel du montant emprunté et requiert davantage d'importance que le taux nominal.

Ainsi, le TAEG comprend différents éléments tels que :

• le taux nominal qui sert à calculer les intérêts d'un prêt
• le coût de l’assurance
• les frais de garantie
• les frais de dossier considérés entre 1 et 1,5 % du montant du prêt
• les autres frais qui peuvent être imposés (comme l’achat de parts sociales par exemple)

• les frais annuels de tenue de compte

En fonction de votre projet, vous pouvez opter pour un taux fixe ou un taux révisable. Le TAEG fixe est constant pendant toute la durée du prêt : il vous permet d’avoir des mensualités constantes sur la totalité de la période d’emprunt. C’est l’option la plus prisée car elle permet une meilleure sécurité et une meilleure visibilité sur les années à venir.

Vous pouvez également opter pour un TAEG à taux variable afin de bénéficier d’éventuelles baisses de taux. Vos mensualités peuvent alors varier à la hausse ou à la baisse selon un indicateur de référence. Il s’agit souvent de l’Euribor.

Le TEG (Taux Effectif Global) est l’ancienne mesure qui vous permettait d’évaluer le coût de votre crédit immobilier. Depuis fin 2016, il est remplacé par le Taux Annuel Effectif Global, plus représentatif.

C’est sur votre offre de prêt que vous aurez accès au TAEG définitif, puisque vous ne pouvez obtenir ce document qu'après validation par l'organisme de garantie et l'assurance (qu'il s'agisse d'une délégation externe ou de l'assurance proposée par la banque).

Le TAEG permet également de s’assurer que votre emprunt ne dépasse pas le taux d'usure. Il s’agit du taux maximum que la banque est autorisée à pratiquer lorsqu’elle accorde des crédits. Afin de ne pas être considéré comme abusif, le TAEG doit être inférieur à 1,3 fois le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent. Si le montant de votre TAEG est supérieur au taux d’usure, la banque ne pourra pas valider votre demande de financement.

Ce taux d’usure est ainsi fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Il varie en fonction du montant emprunté et de la durée.

Le taux d’usure peut être atteint si les frais associés à votre emprunt sont trop importants, par exemple, si votre taux d’assurance est élevé.

En passant par un courtier, vous mettez toutes les chances de votre côté pour limiter ces frais !

L’objectif du TAEG est de rendre le coût d’un crédit facilement lisible grâce à un seul indicateur. Cela vous permet, par exemple, de choisir entre différentes offres provenant de banques concurrentes dont les conditions ne sont pas directement comparables. Son calcul est donc évidemment très normé et ne laisse pas de place à l’improvisation.

Le TAEG regroupe ainsi les intérêts traditionnels, les frais, les taxes, les commissions et les rémunérations de toute nature composant donc le coût global de votre prêt.

Dans le détail, le TAEG est calculé à partir :

• du taux nominal de votre crédit
• des frais de dossier
• du coût de l’assurance
• de la commission versée auprès de l’intermédiaire bancaire
• des frais de garantie
• des frais de gestion de compte
• des frais de courtage
• de la souscription de parts sociales si la banque le demande

Ce calcul est cependant complexe : vous pouvez facilement calculer votre TAEG ou simuler le TAEG de vos différentes offres de prêt immobilier grâce à des outils de calcul en ligne.

Votre principal levier, c’est le taux de votre crédit immobilier. Pensez à présenter votre dossier sous son meilleur jour : capacité d’épargne, apport, revenus annexes, scénarios d’emprunt optimisé sur la durée.

Vous pouvez ensuite jouer sur les frais annexes, en commençant par l’assurance emprunteur. En la déléguant à un autre organisme ou en faisant jouer la concurrence, vous pouvez obtenir un meilleur taux.

Si vous achetez à deux, le calcul de la prime d’assurance se fera selon l’état de santé des deux emprunteurs. Si l’un est fumeur et l’autre non, ou a des problèmes de santé, cela peut impacter le coût de l’assurance. En jouant sur les quotités ou en faisant jouer la concurrence entre organismes d’assurance, vous pouvez faire baisser votre TAEG à la marge.

Les frais de dossiers sont également inclus dans le TAEG, à vous de les négocier. Un banquier ou un assureur peut avoir intérêt à ce que vous signiez votre crédit, même si cela implique un effort de sa part.

Le TAEG est un élément légal qui vise à protéger le consommateur en garantissant la transparence entre établissements bancaires. La banque doit impérativement vous fournir le TAEG correspondant à son offre. Si elle ne le fait pas, elle s’expose à une amende de 150 000 €.

En amont de votre souscription au crédit, la banque vous fournit une fiche d’information. La mention du TAEG sur cette fiche est obligatoire. En cas de manquement, l’établissement de crédit perd tout droit aux intérêts : le taux d’intérêt légal se substitue au taux d’intérêt négocié et la banque vous rembourse la différence.

Si vous souhaitez contester le calcul ou le montant de votre TAEG, vous disposez d’un délai légal de 5 ans. 

Cependant, une erreur dans le calcul de votre TAEG ne suffit pas pour contester votre crédit. Il faut que vous prouviez avoir subi un préjudice pour que le taux d’intérêt légal entre en vigueur à la place du taux d’intérêt de votre crédit.