Taux immobiliers : quand vont-ils finir par baisser ?

De Jean-Michel à la machine à café qui y va de sa petite expertise (il regarde BFM immo, alors “il sait de quoi il parle”) à la pluie d’articles aux titres plus déprimants les uns que les autres, tout le monde à son petit avis et il n’est pas vraiment encourageant. ET POURTANT. Aujourd’hui, on a envie de vous annoncer de bonnes nouvelles. Parce que, en tant qu’acteur de ce marché, on l’analyse au quotidien et on veut vous dire que ça va s’arranger.

Petit rappel pour les néophytes : toutes les 6 semaines, la Banque centrale européenne réactualise ses taux directeurs. Et dans la foulée, les banques réalignent leurs taux. Depuis 10 mois, la BCE annonçait des hausses continues. Mais fin octobre, coup de gong, pas de réévaluation à la hausse de la part du grand arbitre. Résultat : une majorité des banques n’ont pas touché à leur taux ce mois-ci. Mieux, on a pu observer un début de baisse chez certaines. Du jamais vu depuis juillet 2022.

Alors bien sûr, on sait ce que vous allez nous dire : “Ok, ça n’augmente pas ou moins, mais quand est-ce que ça va descendre ?”. On continue l’exposé avant de passer à ce point, promis.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que le fait que la BCE ne relève pas ses taux directeurs est une très bonne nouvelle, car cela favorise la stabilisation des taux immobiliers. Pour que ça redescende, il faut déjà que ça arrête de monter (oui, on est d’une logique imparable). Et on a déjà pu en observer les effets ce mois-ci.

Si la BCE poursuit dans cette direction ces prochains mois (ce qu’il se dit dans le milieu), la fièvre devrait enfin baisser. Mais comme il faut un peu de temps pour arrêter le roulement, il est fort possible qu’on frôle la barre des 5 % d’ici la fin d’année/début d’année prochaine. Pas vraiment le meilleur cadeau de Noël, mais la hausse ne durera pas longtemps.

Pourquoi cela ? Non, on ne l’a pas vu dans notre boule de cristal - on est plus lecture dans les feuilles de thé - mais dans la politique actuelle des banques. On vous explique.

Pour mieux comprendre, il faut évoquer un acteur qui a donné bien des sueurs froides cette année et que la grande majorité ne connaissait ni d’Eve ni d’Adam : on veut parler du taux d’usure.

Or, en fin d’année dernière, les taux immobiliers ont augmenté plus vite que ne l’a fait le taux d’usure. Résultat : ça a coincé et faute de pouvoir gagner de l’argent à en prêter, les banques ont réduit drastiquement les acceptations de crédits. Bilan : une production de crédit divisée par deux.

Mais ça, c’était avant la mise à jour mensuelle du taux d’usure, qui a redonné de l’air au marché. Aujourd’hui, avec un taux plafond qui frôle les 6 %, il ne pose plus problème.

“C’est bien beau, cette analyse, mais concrètement, quand est-ce que les taux vont redescendre ?”. On y vient.

La bonne nouvelle, quand des acteurs se repositionnent sur un marché, c’est qu’ils relancent la concurrence. Et c’est cette concurrence qui va tirer petit à petit les taux vers le bas. On s’explique. Avec les taux actuels, et surtout les conditions d’accès au crédit bloquantes pour beaucoup - on parle ici du taux d’endettement à 35 %, assurance comprise, qui a débouté beaucoup de projets depuis le début d’année - la demande de crédit a baissé.

Et que se passe-t-il dans un marché où la demande baisse ? Pour attirer le chaland, les acteurs ont intérêt à rendre leur offre plus intéressante. Voilà qui promet donc des propositions de crédit plus séduisantes pour les acheteurs. D’ailleurs, à l’heure actuelle, les meilleurs profils se voient proposer des taux inférieurs à 4 %.

Bien sûr, à moins d’être médium, nul ne peut prédire l’avenir. Néanmoins, avec les données actuelles, on peut annoncer le prochain reflux des taux et leur stabilisation. Mais attention, croire qu’un “retour à la normale” voudrait dire retrouver des taux à 1 %, c’est trop beau pour être vrai.

Ce qu’il faut comprendre, c’est que les taux bas qu’on a connus il y a quelques années ont été le fruit d’une politique monétaire inédite. De juin 2014 à juillet 2022, la BCE a pratiqué des taux d’intérêts négatifs, dans l’intention de dynamiser l’économie. Avec le retour de l’inflation, elle a vite changé de braquet, afin d’endiguer la hausse des prix. Si cette dernière commence à refluer (elle est passée de 5,2 % en août à 2,9 % en octobre dans la zone euro), elle n’est pas encore prête de disparaître.

Bref, tout ça pour dire qu’il faut se réhabituer à voir des taux immobiliers autour des 4%. Comme c’était le cas il y a dix ans, d’ailleurs - avant qu’ils ne baissent. Le marché de l’immo, c’est comme la mode, c’est cyclique. Et ce qui reste sûr, c’est que c’est un investissement pérenne, à voir sur le long terme, dont on ressort toujours gagnant.