Qu’attendre du marché immobilier à la rentrée 2020 ?
Trois mois après le déconfinement, le marché immobilier français semble reprendre des couleurs. Après une hausse des taux pendant le confinement, ces derniers se sont stabilisés en juin, avant de connaître une baisse en juillet. Chez Pretto, le nombre de simulations et de dossiers signés confirment la reprise.
Rebond du marché immobilier post-confinement
“Les flux de crédits à l'habitat augmentent fortement en mai après deux mois de quasi stabilité et atteignent un plus haut niveau depuis mai 2011”. C’est en ces termes que la Banque de France, dans son communiqué de juillet 2020, soulignait la reprise de la production de crédits immobiliers (c'est-à-dire la création de nouveaux crédits). Culminant à plus de 21 milliards d’euros en mai 2020, cette reprise de la production est comparable à celle de mars 2020 (soit avant le confinement).
Un constat partagé chez Pretto : nos simulations et demandes de financement de projets immobiliers ont retrouvé des niveaux identiques d’avant-crise.
Le marché connaît un rebond d’activité. Nous avons enregistré, sur le mois de juillet, un nombre de visites et de dossiers envoyés en banques similaire à celui du mois de février dernier. Les Français souhaitent toujours autant financer leur projet immobilier
Peu de changements à attendre à la rentrée
Si les taux se maintiennent à des niveaux bas, les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) pèsent fortement sur les conditions d’octroi de crédit. Plus particulièrement, le fait de dépasser les 33 % d’endettement et d’être financé à plus de 110 %, c’est-à-dire de pouvoir conclure un crédit immobilier sans apport. Ces recommandations, après avoir été suivies plus ou moins en début d’année, à la discrétion des banques, sont désormais strictement appliquées par les établissements bancaires.
“Les 33 % sont devenus une règle générale, les banques se veulent plus prudentes dans le contexte actuel. Quand c'est possible, nous sommes amenés à modifier l'idée initiale des clients pour rendre possible le projet, notamment en augmentant l'apport ou la durée" explique Pierre Chapon.
L’impact du confinement et la crise sanitaire auraient pu influencer les décisions du HCSF, mais celui-ci a maintenu sa position en juin dernier, déclarant “suivre attentivement les développements du marché immobilier au regard de l'évolution de la conjoncture économique”. Une communication du HCSF est très attendue en septembre; même en cas d'évolution de sa position, il ne devrait pas y avoir de changement dans les conditions d'octroi avant octobre.
Sur le front des taux, nous ne nous attendons pas non plus à de la nouveauté à la rentrée. Les OAT sont restés sont globalement stables sur les dernières semaines, et les banques tournent au ralenti au mois d'août.
Le mois de septembre est marqué par le traitement de dossiers accumulés en août, ce qui est peu propice à une décision de mouvement sur les taux. Ce report classique de saison les incite peu à faire un appel d’air en septembre
Une reprise en trompe l’oeil ?
Mais le marché pourrait connaître, selon certains acteurs comme la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), une reprise en U, ce qui comprend une chute de transactions (entre 25 et 30 %), due au chômage et à l’activité partielle, avant une reprise du marché en 2021.
Pour Paul-Henri Chopin, co-fondateur de la néo-agence immobilière Hosman, “la forte baisse des transactions annoncée est à relativiser : en 2019, les transactions ont dépassé le million, ce qui était un véritable record. Mais il est vrai que le confinement a eu un impact : nous n’avons observé aucune transaction pendant 2 mois et certains vendeurs ont reporté leur projet à l'année prochaine".
Si le marché immobilier a en effet été à l'arrêt entre mars et avril 2020, une grande majorité des vendeurs ont maintenu leur projet pour cette année avec une reprise dès le mois de mai. Il en résulte un effet de rattrapage post-confinement, avec une forte hausse du volume de biens en vente et de transactions d'environ 15 % en France par rapport à la même période l'année dernière, et de près de 30 % à Paris.
Une rentrée 2020 sous le signe du retour des acheteurs
Les acheteurs ont eux aussi majoritairement maintenu leur projet. A Paris, cela concerne même 90 % des acquéreurs selon le baromètre Jerevedunemaison. Et si une partie d'entre eux a eu tendance à reporter leur projet à la rentrée de septembre, ils restent bien plus nombreux que les vendeurs dans les grandes agglomérations, ce qui continue d'alimenter la tension sur les prix.
Il y a fort à parier que le marché va peu à peu revenir à son niveau de tension d'avant crise : les acheteurs sont de retour et seront encore plus nombreux à la rentrée. Les marges de négociation restent très faibles, à environ 3 %. En revanche, les prix pourraient se stabiliser, voire connaître de légères corrections pour certaines typologies de biens et dans les zones moins tendues
Côté taux, les changements devraient survenir en octobre prochain, à l’approche de la fin d’année. “Les grilles de taux des banques pourraient en effet bouger dès octobre, afin de leur permettre d’atteindre leurs objectifs de 2020. Dans quelle mesure ? C’est encore incertain, d’autant plus que les taux d’usure pourraient bien changer à la même période, ce qui aura bien évidemment un impact sur le crédit” ajoute Pierre Chapon, président de Pretto.
