Transactions et prix immobiliers en baisse : quelle signification ?

Les transactions immobilières sont en baisse et la note de Conjoncture Immobilière de juillet des notaires nous le confirme. Quels sont alors les conseils des notaires ? Doit-on les suivre ? On vous éclaire sur toutes ces nuances pour rester serein.

-1% sur l’indice des prix de vente… pour le moment

Mais le notaire, c’est quoi son rôle déjà ? Il est essentiel dans les transactions immobilières. Ils garantissent l'authenticité des actes et veillent à ce que tout se passe en toute légalité. Véritables témoins privilégiés de ce qu'il se passe sur le marché, ils nous informent des évolutions immobilières grâce leur expérience et leur savoir-faire.

Comme on le sait tous, le marché immobilier est en crise et les notaires nous le confirment dans leur dernière note de Conjoncture Immobilière publiée le 26 juillet 2023 : le prix des logements a baissé de -1% depuis l’été dernier. Ok, ce n’est pas le krach du siècle. En fait, il s’agit d’une tendance vers une baisse des prix qui s’amorce. Et globalement, elle “s’accélère” depuis le début du premier trimestre 2023.

En effet, entre la fin de l’année 2022 et le début de l’année en cours, les prix des logements anciens ont baissé entre -0,2% et -1,1%, en Île-de-France comme en province. Un recul, qui, s'il s'accentue, pourrait débloquer un peu le marché immobilier. Mais on se met aussi à la place des propriétaires, difficile de voir son bien perdre de sa valeur...

Évolution de l’indice des prix entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 (source : Note de conjoncture immobilière n°60)

	logements anciens	appartements anciens	maisons anciennes
France métropolitaine	2,7%	2,1%	3,1%
Île-de-France	-0,6%	-1,2%	0,9%
Province	3,9%	4,7%	3,5%

Évolution de l’indice des prix entre le quatrième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 (source : Note de conjoncture immobilière n°60)

	logements anciens	appartements anciens	maisons anciennes
France métropolitaine	-0,2%	-0,1%%	-0,2%
Île-de-France	-1,1%	-1,1%	-1%
Province	0,1%	0,6%	-0,1%

Vendre avant d’acheter ? Le conseil des notaires

Les notaires sont unanimes : il faut vendre son bien sans plus attendre. C'est en tout cas ce que préconisent les notaires interrogés dans l'étude conduite par le portail d’annonces immobilières des notaires Immonot.com. “*Le marché étant continûment baissier depuis plus d’un an, les conseils dans leur majorité sont orientés à la vente.” Maître Ody, notaire à La Guerche de Bretagne.

Bon, ok, mais est-ce vraiment la bonne option ? (Oui, nous aussi on est du genre à douter).

Car si les transactions diminuent, cela signifie moins de travail et de revenus pour les notaires. Petit rappel : les frais de notaire, c’est entre 3 et 8% du prix du bien, dont 80% de taxes et 10% d’honoraires.

Ah, tiens donc.

Alors bien évidemment, les notaires ont tout intérêt à vous recommander de vendre ! Est-ce qu’on les écoute ? On adorerait crier au scandale et contredire la majorité, mais non : les notaires ont bel et bien raison ici. Il vaut mieux vendre.

Les notaires, comme les courtiers et les autres acteurs du marché, appellent à une reprise du secteur. Reprise qui passe par la baisse des prix des biens (entre autres).

Baisse des prix des biens : quels impacts pour les vendeurs et les acheteurs ?

Bon, si on récapitule : l'inflation et la hausse des taux d'intérêts ont fait émerger une crise du logement. Depuis le début de l’année 2023, c’est tout le marché immobilier qui s’est pris cette crise de plein fouet.

Conséquences ?

Les acheteurs peuvent emprunter moins d’argent (donc leur pouvoir d’achat baisse)
Les propriétaires n’arrivent pas à vendre au prix voulu
Les transactions diminuent.

Hélas, ce sont des cycles naturels dans l'immobilier (un peu comme les saisons et les apéros en terrasse qui succèdent aux raclettes au coin du feu). Le plus important à prendre en compte, c'est votre situation personnelle à vous !

• Côté vendeurs : si vous voulez obtenir une plus-value sur le prix de vente, il faut être prudent. La valeur de votre bien va sans doute devoir être révisée à la baisse, le tout est de ne pas perdre trop d’argent. Un conseil : baisser rapidement le prix de votre bien dès maintenant, permettrait de ne pas avoir à trop le baisser à l’avenir. Car on préfère être réalistes : les acheteurs ne vont pas trouver plus de sous dès demain.

• Côté acheteurs : si vous êtes convaincu(e) de votre lieu de vie pour les prochaines décennies, vous pouvez acheter. Surtout si vous êtes encore locataire, pensez à l’inflation qui ne fait qu’augmenter les loyers (alors qu’une mensualité de crédit, ça ne bouge pas). En revanche, si vous souhaitez initier un investissement locatif, notre conseil est d’engager les démarches avec prudence et vous assurer de la rentabilité de votre achat en amont (coût du bien, montant de la mensualité et loyers estimés perçus). L’immobilier dépend intrinsèquement de sa situation personnelle.

Propriétaires comme acheteurs, on comprend votre frustration. Le marché de l’immobilier s’est emballé post-covid, il fallait donc bien s’attendre à ce que le soufflé redescende. Mais des éclaircies se profilent doucement.

Et pour plus de transparence, on regarde l'outil magique du gouvernement qui recense le prix des ventes immobilières avant d'acheter un bien.

Malgré un plus faible pouvoir d’achat, on retient une marge de négo qui s’opère doucement avec la baisse des prix des biens. Estimons-nous heureux également de pouvoir emprunter à nouveau (contrairement au début de l’année).

Alors pour atténuer les effets de la crise, acceptons de faire preuve de résilience ! On respire l’air de la mer, on se ressert un verre (d’eau) et cher(es) ami(es) propriétaires profitez des vacances pour vous poser les bonnes questions : sur une échelle de 1 à 10, à quel point tenez-vous à vendre votre bien ? Si votre réponse dépasse les 6, il est peut-être temps d'être moins gourmand sur votre prix de vente.