Marché immobilier Paris 2024 : quelles perspectives ?
Paris : un marché immobilier d’exception
Prix records parisiens
Sans surprise, Paris est la ville de France où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Malgré une baisse des prix historique en 2023 (on y reviendra un peu plus tard), le prix moyen du mètre carré parisien flirte toujours avec les 10 000 € (9 644 € en janvier 2024). En 10 ans, les prix ont augmenté de 29,9 % (entre 2013 et 2023).
Des tarifs qui peuvent même atteindre les sommets dans les arrondissements les plus prisés. Dans le 6e et notamment le quartier emblématique de Saint-Germain-des-Prés, comptez un prix moyen de 16 334 €/m2. Idem pour le quartier prestigieux du 7e arrondissement et ses 15 870 €/m2. Le prix à payer pour devenir voisin de la Tour Eiffel et du Champ de Mars.
À la recherche de prix plus abordables ? Misez plutôt sur les quartiers populaires comme le 19e ou le 20e arrondissement, respectivement à 9 390 €/m2 et 9 895 €/m2.
Paris fait figure d'exception dans le domaine immobilier en Europe. À titre de comparaison, voici les prix au mètres carrés des autres capitales européennes :
Berlin : 5 007 € / m2
Rome : moins de 3000 € / m2
Lisbonne : 5 366 € / m2
Madrid : 4377 € / m2
Toutefois, des villes comme Londres ou le Luxembourg battent aisément Paris avec des prix moyens au mètre carré pouvant aller de 7 000 à 15 000 €.
Des prix qui s’expliquent notamment par le fort déséquilibre entre offre disponible et demande de logement, Paris étant la ville la plus dense de France (20 359,6 habitants par km² en 2020 selon l’Insee).
La ville Lumière est aussi bien évidemment un haut lieu attractif d’un point de vue économique, culturel et touristique. Elle a d’ailleurs été élue ville la plus visitée au monde en 2022 selon le World Travel & Tourism Council (Merci “Emily in Paris” !).
Paris, je t’aime mais je te quitte
Un marché à part entière qui le rend particulièrement tendu, amenant de plus en plus d’acheteurs potentiels à se désintéresser de la capitale.
En effet, entre prix indécents, concurrence féroce, surpopulation, pollution et manque d’espace, les Parisiens disent stop. Ils sont de plus en plus nombreux à déserter Paris pour s’installer en banlieue parisienne ou en région dans l’espoir d’obtenir de meilleures conditions de vie.
Entre vie parisienne et vie à la campagne, comment Audrey a décidé de ne pas choisir. Découvrez son témoignage de parisienne qui a acheté sa tiny house à quelques heures de Paris pour profiter d'escapades au vert.
Une tendance qui n’a rien d’inédit puisque Paris perd régulièrement des habitants depuis 1936. Selon l’Insee, entre 2013 et 2017, un peu plus de 120 000 personnes en moyenne ont quitté Paris chaque année pour s’installer dans un autre département. La tendance s’est toutefois intensifiée depuis la crise sanitaire avec l'avènement du télétravail. Près de 6 ménages sur 10 quittant Paris s’installent en Île-de-France.
Mais qu’en est-il aujourd’hui en ce début d'année 2024 ? Le marché immobilier parisien a-t-il de belles perspectives immobilières devant lui ?
Immobilier à Paris : une chute de prix notable
Les prix parisiens enfin à la baisse
Comme nous l’avons dit plus haut, Paris a vu ses prix immobiliers baisser pour la première fois ces deux dernières années. Après avoir battu des records en 2020 avec un prix au mètre carré de 11 806 €, les prix ont baissé de 5 % en un an entre 2022 et 2023. C’est la plus forte baisse en Europe.
La raison ? L’inflation et la guerre en Ukraine qui a fait flamber les taux moyens des crédits immobiliers. Ces derniers sont en effet passés de 1 % en décembre 2021 à 4,5 % en décembre 2023 selon le Baromètre Pretto (NB : taux moyens pour des prêts sur 25 ans). La France a même subi la plus forte hausse des taux d’intérêt en Europe en 2023 avec +1,3 point. Toutefois, malgré cette flambée, la France demeure plutôt bien lotie côté taux immobiliers face à ses voisins européens.
Évolution du prix moyen au mètre carré à Paris de 2017 à 2023 :
| Année | Prix moyen au m² |
|---|---|
| 1er janvier 2017 | 9 475 € |
| 1er janvier 2018 | 10 035 € |
| 1er janvier 2019 | 10 821 € |
| 1er janvier 2020 | 11 806 € |
| 1er janvier 2021 | 11 784 € |
| 1er janvier 2022 | 11 441 € |
| 1er janvier 2023 | 11 171 € |
| 1er janvier 2024 | 9 644 € |
Et selon une récente enquête auprès d’un panel de 3 750 agents immobiliers, la tendance à la baisse devrait se poursuivre à Paris en 2024 :
35,2 % des répondants pensent que les prix vont baisser significativement (au-delà de -5 %)
34,3 % pensent que les prix vont baisser (entre -3 et -5 %)
25,7 % pensent que les prix vont se stabiliser (entre -3 et +3 %)
4,8 % pensent que les prix vont augmenter (au-delà de +3 %)
Pour aller plus loin : Comment se porte le marché du luxe à Paris ?Effondrement des ventes & négociation
Conséquences ? Les volumes de ventes à Paris se sont effondrés de 23 % au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022. Une forte baisse du volume des transactions qui a elle-même engendré une baisse d’autant plus forte de la production de crédit. Un cercle vicieux en puissance.
Mais cette baisse des transactions a aussi rabattu les cartes, redonnant enfin la main aux acheteurs !
En effet, jusqu’à présent, acheter à Paris ne laissait quasiment pas de place à la négociation, le marché étant fortement concurrentiel. Il était ainsi indispensable de faire une offre au prix d’achat ou bien se positionner au-dessus du prix du vendeur, les biens pouvant obtenir des propositions d’achat en quelques minutes.
Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Les acheteurs n’ont plus à se plier aux exigences des vendeurs et peuvent négocier leurs conditions. Une situation inédite qui s’observe d’autant plus pour des biens à faible DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ces passoires énergétiques qui vont devoir bénéficier de travaux de rénovation pour rester conforme à la loi Climat.
Un contexte favorable pour les futurs acquéreurs qui n’hésitent pas à faire preuve d’exigence, le moindre défaut d’un bien immobilier prêtant à négocier le prix. On observe en ce moment une marge de négociation moyenne de 5,5 %. Des négociations à 10 % voire même 15 % sont même parfois pratiquées pour les offres les plus agressives !
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Un contexte nouveau pour ce marché parisien qui a toujours été extrêmement tendu. Mais cette tendance va-t-elle se maintenir cette année ? Quels taux immobiliers espérer pour 2024 ?
Quelles perspectives pour 2024 ?
L’inflation sous contrôle
En ce début d’année 2024, on est ravis d’observer que l’inflation est désormais sous contrôle. En forte baisse, celle-ci se rapproche de la cible de 2 % de la BCE.
Une bonne nouvelle pour l’immobilier parisien, qui pousse les principaux taux de marché (taux BCE, taux d’intérêt immobilier et OAT 10 ans), à se stabiliser aussi, voire à baisser. Chez Pretto, nos experts ont déjà observé des premières baisses de taux dans certaines banques, signal fort d’un renouveau en train de s’opérer.
Pour la fin de l’année 2024, nos différentes analyses du marché nous amènent à anticiper une probable baisse des taux d’intérêts immobiliers autour de 3 % (-1 à -1,5 point en 2024).
La négociation sera l’enjeu du marché parisien
Sur le marché parisien, les perspectives acheteurs dépendront principalement de la synergie entre la baisse des taux et celle des prix. Mais jusqu’à quel point cette chute des taux va-t-elle pouvoir bénéficier à la baisse des prix du marché ?
Pour rappel, la hausse des taux a réduit la capacité d’emprunt des acheteurs (- 30 % en moyenne). Le recul des prix et la baisse des taux devraient rééquilibrer un peu les choses cette année et redonner du souffle aux acheteurs en regonflant leur pouvoir d'achat. Mais cette même situation pourrait également encourager les vendeurs à minorer la baisse des prix, plafonnée à -10 %.
Un délicat équilibre à trouver en somme…
Néanmoins, seulement 20 % des offres sont faites au prix ces derniers mois, et les annonces restent en moyenne 66 jours sur les sites d’annonces immobilières, preuve que les vendeurs peinent à vendre leurs biens.
C’est une belle opportunité de négociation qui se dessine pour les acheteurs avant que les vendeurs ne baissent d’eux-même. L’enjeu majeur en 2024 sera ainsi d’engager une forte négociation, jusqu’à 10 à 15 %.
Les prix de l’immobilier parisien pourraient bondir de 25 % si l’on en croit les tendances des précédents jeux olympiques. Un “effet JO" s’observe en effet à chaque compétition depuis plus de vingt ans sur les prix de la ville hôte dans l'année qui suit (avec une moyenne se situant autour de 17 % d'augmentation).
Après les JO de Tokyo en 2021, le mètre carré a pris 22 % ;
À Londres en 2012, le mètre carré a pris 24 % ;
À Athènes en 2004, le mètre carré a pris 14 %.
Par ailleurs, certains propriétaires envisagent aussi de décaler la vente de leur bien dans l’espoir de le louer pendant la période des jeux. À Paris, il est en effet possible de proposer en location touristique son appartement jusqu’à 120 nuits par an, ce qui correspond à une trentaine de nuits, idéal pour la période des jeux du 26 juillet au 11 août 2024 et du 28 août au 8 septembre pour les Jeux Paralympiques.
Le marché parisien risque ainsi d’être bousculé fin 2024, à la fois par la mise en vente de nouveaux biens, mais aussi par une possible hausse de prix post JO.
Nos conseils si vous voulez acheter à Paris en 2024 :
Avoir une vision d’achat à long terme (au moins 5 ans) pour amortir les frais de notaire.
Soigner sa présentation dès le 1er échange et montrer son sérieux avec une Attestation de financement Pretto
Faire une offre, même basse, pour ouvrir la discussion.
Claire et rassurante, elle présente les infos clés attendues par le vendeur.
Avec le contexte inédit marqué par la hausse des taux d’intérêts, certains investisseurs se demandent s’il est toujours intéressant d’investir à Paris.
Si tel est votre objectif, sachez que la rentabilité d’un investissement locatif à Paris n’est pas forcément la plus optimale.
En effet, bien que le marché locatif parisien soit actif avec une demande constante de logements (en particulier pour les petites surfaces pour les étudiants et les travailleurs expatriés), ce n’est pas le marché le plus rentable : comptez 4 % en moyenne de rentabilité brute contre 6,2 % pour Angers et 8,2 % pour Rennes notamment.
À noter qu’il faut aussi prendre en compte les taxes et la fiscalité, ainsi que des réglementations strictes concernant la location à court terme (comme Airbnb). Des contraintes qui ne sont pas forcément les plus favorables pour investir dans le locatif à Paris.
Vous connaissez à présent les enjeux et opportunités pour acheter sur le marché parisien en 2024. Pour aller plus loin, faites-vous accompagner par nos courtiers Pretto. Nous serions ravis de vous aider à optimiser votre dossier emprunteur afin de pouvoir bénéficier de la récente baisse des taux.
