Comment et pourquoi faire une estimation immobilière ?

La vente d’un bien immobilier est une étape importante dans une vie et il est nécessaire d’avoir toutes les cartes en main pour une transaction réussie. L’estimation immobilière de votre bien est la première étape. Elle est cruciale pour une vente rapide et au meilleur prix : ce que chacun recherche. Mais comment estimer un bien immobilier ? Quels sont les critères entrant en considération ? Qui peut estimer un bien immobilier ? Combien coûte une estimation immobilière ? Pretto vous donne ses conseils pour estimer votre bien immobilier et réussir à le vendre rapidement et au juste prix.

Une estimation immobilière au juste prix est indispensable pour vendre rapidement votre bien immobilier et investir le prix de la vente dans votre prochaine habitation ou un autre projet. Vous souhaitez vendre au meilleur prix, ce qui est totalement compréhensible, et dans le meilleur des cas réaliser une belle plus-value : vous avez investi dans votre logement, réalisé des travaux, réfléchi à son agencement… Vous êtes attaché à votre bien immobilier.

Toutefois, une surestimation de votre appartement ou de votre maison peut vous être préjudiciable : l'absence de visite ou des propositions d’achats nettement inférieures au prix fixé. De plus, les acheteurs potentiels se méfieront d’un bien immobilier présent sur le marché depuis longtemps : ils chercheront à savoir pourquoi ? À l’inverse, une sous-estimation vous fera perdre de l’argent.

Il est très important de connaître les critères pris en compte pour une estimation immobilière. Certains tombent sous le sens :

• le type de bien immobilier : appartement ou maison ;
• sa superficie et la surface habitable ;
• l’état d’ensemble : bien neuf ou ancien, nécessitant des travaux de rénovation ou non, le système de chauffage ;
• le nombre de pièces : la présence de plusieurs chambres, salle de bains et toilettes est un plus. Vous devez le préciser pour mettre votre logement en valeur. Certains acheteurs ont des besoins précis et exigent un nombre de chambres minimum. Vous gagnerez du temps sur la suite de la vente en décrivant scrupuleusement votre habitation et éviterez les visites infructueuses ;
• le nombre d'étages ;
• la présence d’un garage ou d’une piscine ;
• s’il s’agit d’un appartement, son emplacement dans l’immeuble :n appartement en RDC vaut moins cher qu'un appartement rigoureusement identique situé dans un étage. De même, la présence d’un gardien ou d’une conciergerie peut être un argument dans l’estimation immobilière ;
• les espaces extérieurs : Depuis la pandémie de Covid-19, les logements possédant un espace extérieur ont pris de la valeur. La superficie de ces espaces est également importante dans l’estimation immobilière ; la zone géographique. L’estimation immobilière de votre bien sera différente d’une région à une autre, d’un centre-ville à la campagne.

D’autres aspects de l’estimation immobilière sont moins connus :

• le nombre d’acheteurs cherchant un bien immobilier dans votre zone géographique : plus il y aura d’acheteurs potentiels plus votre logement sera demandé et vendu à un meilleur prix : le jeu de l’offre et de la demande ;
• la situation précise de votre logement : dans une même ville, pour des biens immobiliers identiques, l’estimation immobilière peut varier d’un quartier à un autre.
• l’accessibilité (facilement accessible en voiture, présence proche d’une gare) et les transports en commun ;
• la proximité d’établissements scolaires ;
• la présence de commerce de proximité et de services publics ;
• la densité de professionnels de santé ;
• l’exposition : un logement exposé plein sud aura une estimation immobilière supérieure à une habitation orientée plein nord ; une belle vue sur un monument ou un panorama (mer, montagne…) ;
• l’avenir de la zone géographique où est situé votre appartement ou votre maison : projet d’infrastructures, futur bassin d’emplois, nouvelle liaison de train ou de métro…
• la performance énergétique de votre logement : avec la création du DPE (diagnostic de performance énergétique) inclus dans le DDT (dossier de diagnostic technique), il est désormais obligatoire de réaliser un DPE pour toute transaction immobilière. Avec l’augmentation des prix de l’énergie, la performance énergétique est devenue un critère prépondérant pour les acheteurs.

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de biens avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) F ou G doivent conduire un audit énergétique .

Cette mesure progressive concerne les propriétaires d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G (pour le moment).

L’audit énergétique s’inscrit dans une démarche de suivi de rénovation énergétique et environnementale, que ce soit pour les propriétaires ou pour les futurs acquéreurs, il permet d’estimer le montant des travaux nécessaires à l’amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air du bien.

Dans le cas de travaux trop importants ou que vous ne souhaitez pas réaliser, il est conseillé de faire réaliser des devis par une entreprise. L’acheteur potentiel se servira sûrement du montant des travaux pour négocier le prix de vente. Avec des devis entre les mains, vous saurez quoi lui répondre pendant la négociation.

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour estimer votre bien immobilier.

Vous pouvez l’estimer vous-même en comparant des biens immobiliers identiques au vôtre via des recherches sur Internet. Toutefois, cette estimation immobilière peut s’avérer hasardeuse. Il est compliqué, voire impossible, de trouver exactement un bien immobilier identique (même superficie, même nombre de pièces, même état général, même localisation…). De plus, sur des sites comme LeBonCoin, vous trouverez des annonces passées par des particuliers qui n’ont pas forcément la bonne estimation immobilière, ou par des professionnels qui pratiquent des commissions dont vous ne connaissez pas le montant exact. Vous trouverez également des sites proposant une estimation immobilière au m². Vous n’obtiendrez qu’une fourchette de prix ne prenant pas en compte les caractéristiques de votre logement.

La solution pour obtenir une estimation immobilière de votre bien reste de vous adresser à une agence immobilière. Et cette estimation est gratuite ! Une agence immobilière ne peut pas vous facturer une estimation immobilière si vous ne lui confiez pas de mandat exclusif de vente (loi Hoguet). Vous pouvez donc bénéficier de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier gratuitement ! C’est un véritable coup de pouce pour estimer un bien immobilier. L’agence immobilière connaît l’état du marché : si votre bien est recherché ou non. Elle sait percevoir les points forts et les points faibles de votre logement. Elle vous donne des conseils pour mettre votre bien en valeur et quels sont les défauts qui peuvent être gommés à moindres frais.

L’estimation immobilière dépend de l’état du marché. L’estimation de votre bien immobilier a donc une date de péremption : si le marché de l’immobilier baisse, le prix de votre bien diminue mécaniquement.

Vous pouvez également vous adresser à votre notaire pour estimer votre bien immobilier. Dans le cadre de sa profession, il voit régulièrement des actes de vente et sait précisément ce que vaut votre logement.

L’estimation immobilière via une agence est gratuite si vous ne lui confiez pas de mandat exclusif de vente. Dans le cas contraire, le prix de l’estimation est intégré dans les frais d’agence. Des estimations gratuites sont également disponibles sur des simulateurs en ligne, mais nécessitent le plus souvent une seconde visite en présence d'un agent immobilier. Il serait donc dommageable de vous passer des services d’un agent immobilier pour estimer votre bien.

L’estimation immobilière est la première étape à réaliser lors d’une transaction qui peut s’avérer assez longue (82 jours en moyenne en Ile-de-France, 90 jours en province). Si vous surestimez votre logement, vous aurez des difficultés pour le vendre et vous serez sans doute obligé de revoir votre prix. À l’inverse, vous avez tout à perdre en le sous-estimant. Estimer un bien immobilier par un professionnel est gratuit : pourquoi vous passez du point de vue d’un expert ?

Une vente immobilière induit le plus souvent un autre projet immobilier. Avez-vous trouvé le vôtre et son financement ? Le simulateur de Pretto vous permet d’interroger l’ensemble de nos partenaires bancaires et d’obtenir la meilleure offre de prêt. Dès la vente de votre logement actuel, n’hésitez pas à utiliser les outils de simulation mis en place par Pretto.