Acheter ou vendre : agence immobilière ou PAP ?

Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier mais ne savez pas encore quelle méthode de commercialisation vous allez choisir ? Plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vendre ou acheter un bien immobilier nécessite d’avoir un certain nombre de connaissances sur différents aspects : financiers, juridiques, administratifs. Il est important de se poser toutes ces questions avant de se lancer dans son projet immobilier et ainsi éviter les mauvaises surprises ou les déconvenues. Que vous choisissiez l’une ou l’autre des méthodes de commercialisation, sachez que toutes possèdent des avantages et des inconvénients.

Si vous êtes assuré de maîtriser l’ensemble des obligations légales et vos droits ainsi que ceux de l’autre partie et que vous vous assuriez de prendre toutes les garanties en vous entourant de professionnels et de conseils adapter notamment un notaire ou un diagnostiqueur, vous pouvez vous lancez dans la grande aventure de la transaction immobilière qui peut s’avérer stressante et chronophage !

Les obstacles dans une transaction immobilière sont nombreux et il est important de souligner qu’ils sont plus importants lors d’une transaction de particulier à particulier. Certaines personnes profitent du manque de connaissances ou d’expérience des vendeurs ou des acquéreurs pour en tirer profit.

L’achat ou la vente entre particuliers présentent certains avantages mais aussi des inconvénients et de réels risques.

• Le particulier-vendeur peut ne pas maîtriser le prix du marché : le vendeur a tendance à fixer un prix de vente plus élevé que le prix du marché (au cas où ça marcherait !)
• Le particulier-vendeur risque aussi avoir des difficultés à évaluer la capacité d’achat du particulier-acquéreur. L’acheteur peut se voir refuser le prêt immobilier alors que l’obtention du crédit immobilier est souvent la condition suspensive de la réalisation d’une vente.

La vente de particulier à particulier est souvent un choix économique et financier, ni l’acheteur ni l’acquéreur n’ont à payer de frais d’agence.

• Un gain économique et financier.
• Une garantie juridique : la signature de l’acte authentique de vente se faisant devant notaire, le vendeur s’assure de la régularité juridique de sa transaction.
• Une transaction personnalisée et humanisée.

Si vous disposez de temps pour vendre et que vous n’êtes pas pressé, vous pouvez vous lancer dans une vente de particulier à particulier.

Attention toutefois aux litiges judiciaires qui peuvent arriver plus facilement avec cette méthode de commercialisation, le vendeur n’ayant ni l’expérience d’un professionnel ni la couverture d’une assurance.

À noter : La loi Hoguet assure la protection du propriétaire et de l’acquéreur. Cette loi régit la profession d’agent immobilier et offre des garanties qu’un particulier ne peut pas proposer.

L’agent immobilier « normalement » est un professionnel et connaît son métier. Il connaît le marché de l’immobilier, le prix des biens par secteur. Il maîtrise autant la transaction du côté du vendeur que du côté de l’acquéreur et prend toutes les garanties nécessaires pour sécuriser la vente ou l’achat.

L’agent immobilier sait qualifier les acheteurs potentiels, limite les visites inutiles, gère l’ensemble des prises de renseignements.

Mais l’agence immobilière c’est aussi le choix d’un mandat, vous allez devoir choisir entre différentes offres : mandat simple, mandat exclusif, mandat semi-exclusif. Certains mandats peuvent être pénalisants. C’est pourquoi, afin de ne pas se tromper, il est important de faire attention à bien étudier tous les points avant de signer.

Ceci dit, une fois cette étape passée et le bon choix effectué, l’agent immobilier est le professionnel qui vous accompagnera tout au long de votre transaction et la personne sur laquelle vous allez pouvoir vous reposer.

Gestion des visites, gestion des appels, prise en charge de l’ensemble des démarches administratives, qualification des acquéreurs (solvabilité, intérêt,…), rédaction et diffusion de l’annonce, photographies professionnelles, traitement des mails, constitution du dossier notaire, négociation, etc…

D’une agence à l’autre, parfois dans le même quartier, les honoraires peuvent varier de plusieurs milliers d’euros. Attention à bien se renseigner !

En France, les commissions sont librement fixées, elles peuvent donc varier d’une agence immobilière à l’autre. Les commissions sont généralement comprises entre 3% et 10%, mais peuvent parfois grimper beaucoup plus haut comme par exemple pour la vente d’un parking où il n’est pas rare de voir 10% à 15% de frais d’agence. Vous l’aurez compris cela représente beaucoup d’argent !

Ces frais d’agence importants, posent souvent problème lors des négociations, car la somme perçue par l'acquéreur (prix de vente net vendeur) est souvent loin de l’offre formulée par l’acquéreur (FAI), ce qui complique cette étape, pourtant si primordiale de la transaction.

C’est pourquoi, il ne faut pas hésiter à demander le barème précis des prix. Il est en effet d’usage que les prix soient dégressifs en fonction du prix du bien. Plus le prix du bien est élevé et plus les honoraires de l’agence baissent.

Analysez précisément les prestations et services fournis par l’agence. De l’estimation à la signature de l’acte authentique, l’agent immobilier doit être en mesure de vous lister plusieurs étapes fondamentales.

Après moult recherches et analyses, vous trouvez les agences classiques hors de prix. Sachez qu’aujourd’hui des alternatives sont désormais possibles.

Il s’agit de commerciaux indépendants qui travaillent pour des groupements de mandataires comme Orpi, Safti, Capifrance, etc… mais ils n’ont pas le statut d’agent immobilier. Les mandataires ont une connaissance du marché de l’immobilier de leur secteur et proposent des services identiques aux agences classiques : estimation, photos, annonces, diffusion, visites,… . Du côté de la rémunération, elle est quasi identique à celle des agences.

Depuis quelques années de nouvelles agences révolutionnent le marché de l’immobilier en proposant désormais des forfaits fixes à la place des traditionnelles commissions d’agence.

Ces nouveaux acteurs se développent rapidement en France, ils ont pour objectif de repenser le métier même de l’agent immobilier avec pour but de proposer aux propriétaires et aux acquéreurs, une expérience novatrice basée sur l’expérience client et cela à moindre coût.

Ces nouvelles agences proposent généralement des commissions fixes qui peuvent varier de 1 000 € à 5 000 € et offrent l’ensemble des services des agences immobilières : estimation à votre domicile, photographies professionnelles, diffusion de l’annonce sur les principaux supports, négociation...